不動産運用に必要な初期資金って？融資前に確認しておこう

不動産運用をするためには、まず投資用物件を購入しなければなりません。物件を購入する際にローンを組んだときでも、初期資金として一定の現金は必要になります。初期資金の内訳としては、大きく分けて「不動産にかかる費用」と「諸手数料」のふたつです。それぞれみていきましょう。

不動産にかかる費用

不動産にかかる費用としては、以下のものがあげられます。

◇登録免許税

不動産を取得した際には、状況に応じて所有権保存登記や抵当権設定登記などを行うことになりますが、それらの登記をする際にかかる税金が登録免許税です。売買による登録免許税は不動産の固定資産課税台帳の2％、抵当権設定登記は0.1％となっています。

◇登記手数料

登録免許税は、登記をするときに課税される税金です。似ているものに「登記手数料」というものがありますが、こちらは登記後に登記事項証明書などを取り寄せる書類にかかる費用です。書類の発行手数料と考えると分かりやすいでしょう。

◇登記費用

もうひとつ、初期資金には登記費用というものもあります。こちらは、登記をする際に司法書士に支払う手数料のことです。もしも自分で登記をするという場合には、登記費用はかかりませんが、登記を自分でするとなると手間もかかりますし煩雑です。そのため、司法書士に登記を依頼するのが一般的となっています。

◇固定資産税

固定資産税は、不動産の所有者に課税される税金です。1月1日から1年間が課税対象期間となっていますが、途中で投資用物件を購入した場合には、購入日からの固定資産税を日割りで売主に対して支払うことになります。

◇火災保険

物件に対して火災保険をかけ、万が一の火災やその他の災害に備えるのが一般的です。この火災保険についても、物件購入の際の初期資金となります。火災保険の相場は、補償内容や物件価格などによっても異なります。

◇印紙税

不動産投資用物件を購入するときには、売主との間で物件の売買契約を結ぶ他、銀行からローンを借りる場合には、銀行と消費貸借契約を結ぶことになります。これらの契約の際には、契約書に収入印紙を貼る必要がありますが、この印紙にかかる費用が印紙税です。

売買契約の際には物件の購入価格に応じた税率で計算され、ローンを組む場合は債権の額を元に計算されます。

不動産以外にかかる費用

この他、不動産に関すること以外にも初期資金が必要です。

◇仲介手数料

一般的に、投資用物件は投資用物件を取り扱う不動産業者を仲介に立てて売買取引を行いますが、その際に不動産業者に仲介手数料を支払います。仲介手数料には上限が設定されており、売買金額が400万円以上の場合は3%＋6万円となっています。初期資金の中でもこの仲介手数料の金額が占める割合は大きくなっています。

◇銀行の融資手数料

銀行からローンの融資を受けるときには、銀行に対して融資手数料を支払う必要があります。手数料は金融機関によっても異なり、1件につきいくらという設定にしているところもあれば、融資額の数％と規定しているところもあります。

不動産投資のためのローンとなると、金額も大きくなります。融資手数料が1％違うだけでも、必要な初期資金は大きく変わってきますので、銀行を選ぶ際のひとつの判断基準としてとらえてみてはいかがでしょうか。

不動産運用をする際には、以上のような費用が初期資金としてかかってきます。この他、物件を購入する際の頭金を入れたり、リフォームが必要になるなどの場合には、他にも費用がかかってくる可能性があります。

一般的には、初期資金としては物件購入費用の10％〜20％が必要だとされています。これから不動産投資用の物件を購入しようと考えているのなら、初期資金についても押さえておきましょう。