建物の経済耐用年数って？

建物の寿命を表す「耐用年数」には、「法定耐用年数」「経済耐用年数」など、さまざまな捉え方があります。今回は、住宅購入を考える人なら知っておきたい、さまざまな「耐用年数」の違いをはじめ、建物の「経済耐用年数」についてご紹介します。

場面・用途によって異なる「耐用年数」

住宅購入を考える際、特に中古物件の購入においては、その物件の寿命がどのくらいなのか・いつ頃までどのくらいの価値があるのかが気になるところです。

建物の寿命や使用に耐えられる年数を表す際、一般的に「耐用年数」という言葉を用います。また、税法上の建物の耐用年数である「法定耐用年数」という言葉もよく用います。

「耐用年数」は、不動産評価の際に建物の価値が何年持つのかを計算したり、納税額の算定のために税法によって規定されたりとさまざまな場面で活用されます。

「耐用年数」という言葉の意味自体は、場面・用途によって定義は異なり、年数も異なるのです。

法定耐用年数とは

一般的によく知られている耐用年数として、税法上の耐用年数に該当する「法定耐用年数」があります。法定耐用年数は、物理的な寿命の観点から税法によって一定に規定された資産の耐用年数のことを指し、主に新築の耐用年数を指します。そのため、新築の建物には法定耐用年数が定められています。新築ではなく中古の建物を資産として購入する場合には、購入後の使用可能期間を見積もり、その見積耐用年数によって計算されます。

この数字はあくまで法律で定められた一定の耐用年数のため、実際に購入した住宅の価値が何年に渡って続くのかを判断するのは、法定耐用年数からは困難です。

しかし、不動産鑑定や金融機関の現場で、法定耐用年数を基準として建物の耐用年数を判断するケースはよく見られます。

経済的耐用年数とは

不動産の鑑定評価で使用されるものとして、建物が新築から無価値になるまでの期間を表す「経済耐用年数」があります。

建物が経済的な価値を持つのはあと何年か、言い換えれば建物が無価値になるまではどのくらいの期間なのかを表すものとして「経済的残存耐用年数」があります。建物の新築時からの経過年数と経済的残存耐用年数を合算すると、建物が新築のときから無価値になるまでの期間を表す「経済耐用年数」が算出されます。

つまり、「経済的耐用年数＝新築時からの経過年数＋経済的残存耐用年数」ということです。

全く同じ建物が同じ条件の場所に同じ日に建てられた場合、それぞれ新築時の経済的耐用年数は同じであると考えられます。しかし、10年先、20年先を考えるとどうでしょうか。建物を利用する人の利用状況によって、建物の傷み方や建物の収益などには差が生まれてくることでしょう。

このことから、同じ工法で同じ業者によって建てられた建物の場合でも、経済耐用年数はケースバイケースで異なります。そのため、不動産鑑定評価基準には、耐用年数を用いて建物を評価する際に経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点を置くべきと記載されているのです。

ここで注意しておきたいのは、不動産の「物理的な価値」と「経済的な価値」は別のものであるということです。

建物の価値が年数の経過とともに低下していく要因として「物理的要因」「機能的要因」「経済的要因」の3つがあげられますが、物理的要因というのはあくまで価値を決める要因のひとつに過ぎません。

不動産価値の評価においては、物理的に建物があと何年持つのかだけではなく、経済的な価値があと何年続くのかに重点を置くことが大切です。

今回は建物の耐用年数、特に不動産購入を検討する際に確認しておきたい「経済耐用年数」についてご紹介しました。中古住宅には築年数はかなり経過していても、リフォームなどで価値が高くなっている物件もあります。そのため、しっかりと「経済的耐用年数」を考慮しながら検討するようにしましょう。