建ぺい率と容積率とは？

住宅購入の際、また不動産について考える際にも、知識として押さえておきたいのが「建ぺい率」と「容積率」です。今回は、土地価格にも大きく影響する建ぺい率と容積率について解説します。

建ぺい率、容積率が表すものとは

建ぺい率という言葉には聞き覚えがなくても、「敷地面積」や「建築面積」、または「建坪（たてつぼ）」という言葉は聞き覚えがあるのではないでしょうか。

建築面積と建坪は同じ意味で、それは建物を上から見た場合の水平投影面積を表したものです。建物が1階だけではなく2階、3階あるなら、そのうち最も大きな部分の面積を指します。

この建築面積（建坪）が、建物が建っている敷地全体の面積（敷地面積）に対してどのくらいの割合かを表したものが「建ぺい率」ということになります（建ぺい率は正式には「建蔽率」と書きますが、漢字が難しいため「建ぺい率」と表記されることがほとんど）。

例えば、100平方メートルの土地の建ぺい率が50パーセントであれば、その土地では最大50平方メートルまで使用して建物を建築することが可能です。

次に「容積率」というのは、建物を建てる敷地に対してどのくらいの広さの建物が建てられるかという値を表したもの、つまり「敷地面積」に対する「延床面積」の割合を示したものです。

例えば、100平方メートルの敷地面積で建ぺい率が50パーセント、容積率が100平方メートルであれば、1階が50平方メートル、そして2階も同じ50平方メートルの建物を建てることができます。

建ぺい率、容積率によって建てられる建物は変わる

上述のように建築面積が広い場合にも、建ぺい率と容積率がどのくらいかによってその土地に建てられる建物の規模が制限されます。

昔は建築基準法や審査が今ほど厳密ではなかったため、古い家の中には本来定められた建ぺい率、容積率を超えて建てられているものもありますが、現在は不可能です。

とはいっても、建ぺい率や容積率には、共にいくつかの緩和規制が設けられています。それぞれの値は都市計画によって決定されますが、建ぺい率は幅が1メートル以内のバルコニーや軒などは算入されません。また、容積率は延床面積の3分の1までの地階、または延床面積の車庫は算入されないと決まっています。

建ぺい率・容積率の上限と、他に知っておくべき要素

建ぺい率は、用途地域によって30％から80％の間で定められていますが、建物の構造自体が制限される防火地域や、条件を満たす角地などでは建ぺい率の緩和措置があり、実質的には制限なしとなっている場合もあります。

容積率も、用途地域によって50％から1,300％の間で定められています。一定以上の規模の敷地面積がある場合には、容積率に大幅な緩和があることも多く、そのような土地ではタワーマンションや大きな商業施設などが建設しやすくなっています。

なお、建築可能な建物の大きさや高さを制限するのは、建ぺい率と容積率の2つの要素だけではありません。どの土地の場合であっても、高さ制限、斜線制限、日照保護のための日影規制、自治体によって異なる「高度地区」の制限なども組み合わせられて、最終的に建てられる建物が決まるということも覚えておきましょう。

建ぺい率と容積率を知っておくことは、住居・土地の購入を検討する際には必ず役立ちます。2つとも細かいことをあげると複雑な話になってしまいますが、まずは「建ぺい率＝建物を建てる土地に対する建築面積の割合」、「容積率＝建物を建てる土地に対する延床面積の割合」だけでも覚えておくとよいでしょう。