不動産投資における利回りの考え方

不動産投資を始めるにあたって、まず知っておきたいことが利回りの考え方です。不動産投資における利回りの種類とそれぞれの特徴、その他、気を付けたいポイントについてご紹介します。

不動産投資をするにあたって重要な「利回り」

不動産投資は、購入したマンションやアパートなどの不動産を人に貸し、その家賃によって収入を得る投資方法です。投資にはさまざまなものがありますが、不動産投資は毎月一定の収入を得られるという安定感、購入した不動産が無駄になることは滅多にないというリスクの低さから、投資方法の選択肢として考えている人も多いです。小さなワンルームマンションであれば、比較的気軽に始めることもできます。

そして不動産投資をするにあたって最も重要なものと言えば、利回りです。不動産投資を行う目的は利益を得ることなので、利回りが良くなければ、あえてそれを続ける意味もなくなってしまいますよね。

不動産投資における３種類の利回り

不動産投資における利回りには３種類あります。それぞれの特徴を見てみましょう。

・表面利回り

表面利回りとは、税金や管理費など、不動産投資にかかる経費を含めずに計算した利回りのことで、グロス利回りとも呼ばれます。計算方法は簡単で、年間家賃収入を物件購入価格で割り、それに100をかけたものが表面利回りということになります。

例えば、1000万円で購入したマンションの年間家賃収入が100万円だった場合には、

100万円÷1000万円×100=10パーセントとなり、この場合の表面利回りは10パーセントということになります。

気を付けたいのは、不動産投資に詳しくない場合、この表面利回りが実際の手元に残る利回りだと勘違いしてしまいがちということです。

先ほども説明したように、この表面利回りには経費や管理費が含まれていませんので、実際にはそれらを引いた分が利回りということになります。しかし不動産会社の広告などでは、この表面利回りが掲載されていることが多いのです。購入後に実際に得られる利益は、それよりも必ず下回るということは覚えておきましょう。

・想定利回り

想定利回りは、表面利回りの考え方と似ているため、混同されがちです。表面利回りとの違いは、表面利回りの場合は年間家賃収入が実際のものであるのに対して、想定利回りではその名のとおり「想定」であるということです。

想定の年間家賃収入を物件購入価格で割り、100をかけた数字が想定利回りです。どういう時に使われるのかというと、先ほども挙げた不動産会社の広告で登場する数字になります。それ以外には掲載されません。

広告では、表面利回りが記載されていることもありますが、「想定」と書かれている時には、この想定利回りが記載されているということです。

その物件は実際には空室で、現状の家賃での居住者が入った場合の利回りということになります。

そして想定利回りは、広告の内容をよく見せるため、現実の相場よりも高く記載されていることもあるので、注意をしたい点です。

・実質利回り

実質利回りは、利回りの考え方の中で最も現実的であり、実際の収益性をわかりやすく示すものです。

その計算方法は、年間の家賃収入から管理費や税金などを引いた上で計算します。

計算式は、（年間家賃収入-諸経費）÷（物件価格+諸経費）×100　です。

物件によっては諸経費が高額になることもありますので、表面利回り・想定利回りと実質利回りとでは、大きな差が出るケースも多々あります。

不動産投資において重要な「入居率」

ここまで利回りについて説明してきましたが、利回りと切り離して考えることができないのが「入居率」です。

不動産投資において最も重要なのが、この入居率であるとも言えます。

人に貸して収益を得る目的で不動産を購入したのに、そこに入居する人がいなかったら…と考えると、その重要性は明らかです。

不動産広告に記載されている利回りは、この入居率が100パーセントと仮定して計算されたものです。現実には、マンションを購入しても常に満室になるとは限りませんので、そうなると利回りも大きく下がってきます。

不動産投資において、利回りについて確認しておくことは大切です。しかし、利回りにもいくつかの種類があり、また、利回りだけに注目することにも注意が必要になってきます。利回りの考え方をしっかり押さえておくと同時に、不動産投資において物件を選ぶ際には、空室になりにくい物件を上手く探すことも大切だといえるでしょう。