借地権って何?不動産担保との関係は?

借地権って何?不動産担保との関係は?

不動産担保や不動産の売買・相続などについて考える際、「借地権」という言葉を耳にすることがあります。一見、土地や建物の権利はシンプルなもののように思えるかもしれません。しかし、実はさまざまな形の権利が存在しており、借地権もそのひとつに含まれます。そこで今回は、借地権とはどういったものなのか詳しくご紹介しましょう。

借地権とはどんな権利?

土地と建物の持ち主が一致している場合、借地権についてはそれほど難しく考える必要がありません。しかし、「借地に建物を建てる」というケースもあるでしょう。この場合は土地の所有者と建物の所有者が別となり、その建物がある以上、土地を自由に使うことができません。

そこで、借地権が効力を持つのです。借地権とはいわば、「第三者の土地を借りて家や建物が建てられる権利」となります。これにはいくつかの種類があり、契約の形によっても異なりますが、借地権さえあれば、一定期間借地に家や建物を建て、維持することができるようになります。

この借地権も不動産などの所有権と同様、相続の対象となります。土地所有者の承諾も不要であり、そのまま相続の手続きを進めることが可能です。借地契約を結んだ「借地人」が亡くなったからといって、権利が消滅するわけではありません。

この借地権によって建てた家や建物を不動産担保にしたキャッシング・ローンも可能。単に「土地を借りることのできる権利」といってしまえばそれまでですが、長い目でみた借地権の重要性は相当なものです。

借地権の種類は?

借地権にはいくつかの種類があります。当然、その種類によって借地の目的や契約期間、更新などに関する条件が異なるのです。それぞれの具体的な内容についてご紹介しましょう。

・旧借地権

平成4年8月1日以前に成立した借地契約のことを指します。「非常に堅牢な建物は20年」「堅牢な建物は30年」と建物の性質によって、契約期間が異なる点が特徴です。この期間に関しては、当事者の間で設定できる点は把握しておきましょう。加えて、更新期間が限度に達した場合は、更新料を支払う必要があります。ちなみに、現行の法律では、旧借地権が設定されている場合、新法が適用されることはありません。

・借地権

平成4年8月1日以降に借地契約が成立した場合、「一律30年は土地を借り続けることができる権利」になります。また、契約期間が満了した後も、借地人が希望すれば契約の更新も可能です。ただし、土地の所有者側が更新を断る場合は、正当な理由が必要となります。

・定期借地権

あらかじめ期間を定め、その期間内のみ土地を借りられる権利が定期借地権です。期間が満了すると、借地人は土地を更地にした上で返還する義務があります。この定期借地権にもいくつかの種類に分かれており、もっとも多いのが一般定期借地権。契約期間満了と共に借地契約は終了し、更新されないのが特徴です。仮に家や建物を建てている場合は取り壊さなければなりません。

一般定期借地権以外にも、建物譲渡特約付借地権と事業用定期借地権の2種類があります。建物譲渡特約付借地権は、契約後30年以上が経過した時点で、土地の所有者が建物を買い取る条件のある借地権です。マンションなどを建てる際の借地契約に多くみられます。

もうひとつの事業用定期借地権は、文字通り事業用建物の建築を目的とした借地権です。10年以上50年未満の期間を設定し、契約を結ぶことができます。契約期間が終了すると、建物を取り壊し、更地にした上で所有者に返還しなければなりません。こちらは、家電量販店やコンビニなどを出店する際に多くみられます。

借地権にはメリット・デメリットが存在する

ここでは借地権に関するメリットとデメリットについて詳しくみていきましょう。

・メリット

借地権が設定されている土地は、所有権が自分にはないため、固定資産税など土地に対する特定の税金がかかりません。また、取得する際の価格も安価であることが多く、売買しやすい点はメリットだといえるでしょう。とくに事業用の建物を建てる場合の初期費用が気になる場合は選択肢に入れやすいと想定されます。

加えて、期限が切れる場合でも当事者の合意があれば延長が可能です。契約更新料の有無については確認が必要であるものの、建物付き特約であれば契約期間の満了によって建物を取得することもできます。この場合、公正証書がなければ、契約として成立していないことになる点には注意が必要です。

・デメリット

あくまでも借り物であるため、貸主に対して地代が発生します。自分で土地を取得していないために発生するコストではあるものの、契約内容によって金額が前後する点は把握しておきましょう。

また、土地に対する変更ではなく、建物に対する変更(リフォーム)などに関しても地主に許可を得る必要があります。建物に関しては、譲渡や売却など建物の持ち主が変わるケースも少なくありません。しかし、借地権のルールとして、地主に建物に関する全ての変更内容を伝え許可を得なければ、実行できない点に注意が必要です。

建物に関しては、地主に買取請求もできるものの、地代を滞納していないなどの条件をクリアする必要がある点は把握しておきましょう。

借地権も大切な「権利」のひとつ!

土地を借りられる権利ときいても、イマイチピンと来ないという方が多いのではないでしょうか?しかし、自身が借地権を保有しているのであれば、それは財産同様と考えるべきです。また、自身が所有する土地や、相続することになった土地に借地権がついている場合も理解が求められます。同様に不動産担保にする場合、そして売却などの際にも決して無視できません。今後不動産について考える際は、必ず借地権についても確認しておきましょう。