根抵当権とは？抵当権との違いやメリットについて解説

金融機関などから融資を受ける際、抵当権もしくは根抵当権を設定する必要があります。それぞれの権利で特徴が異なるため、事前に把握することが大切です。今回はそれぞれの権利の特徴や違いを解説し、メリットについて解説します。

根抵当権と抵当権について知っておこう

根抵当権と抵当権についてみていきましょう。

根抵当権とは？

根抵当権は、不動産などの担保価値を算出したうえで、その価値に応じて極度額を定め、範囲内であれば何度でもお金を借りたり、返済したりすることが可能です

抵当権とは？

抵当権は、家や土地などを購入する場合、銀行などの金融機関でローンを組んで購入したときに設定されるものです。こうした権利を設定することで、債権者となる金融機関などは債務者が返済できなくなった場合に、債権を確実に回収します。

不動産担保に関連する話題について知りたい方は次の記事をご覧ください。

根抵当権と抵当権の違いとは

根抵当権と抵当権の違いについてみていきましょう。

限度額の範囲内で何度でも借り入れできる

抵当権は1つの債権に1つの抵当権を設定します。根抵当権の場合、債務者との間で債権の種類が定められるため、担保の対象となる債権は1つに限定されません。

根抵当権を設定すると何回でも借入と返済を繰り返すことが可能です。追加融資の審査期間を短縮できるので、事業資金などの融資に利用されています。

優先弁済の範囲が違う

優先弁済は、複数の債権者が債務者の財産から弁済を受ける際に、他の債権者よりも先んじて債務の弁済を受けられるものです。優先弁済の範囲は、抵当権と根抵当権で異なります。抵当権では、最後の2年間分の利息及び損害金と決められています。

対して、根抵当権では期限が特に制限されず、極度額の上限まで優先弁済を受けることが可能です。

債権者と債務者の双方合意の抹消

抵当権では、対象となる債券の返済が完了すると抹消できます。対して、根抵当権は債券の返済が完了した場合でも、追加で融資を受ける可能性があるため、そのまま根抵当権を残しておくことも可能です。抹消する場合、借り手と貸し手の双方の合意が必要な点も知っておきましょう。

登記にかかるコストや時間を削減できる

抵当権は1度融資を受けるたびに設定登記が必要です。そのため、融資を受ける数が多ければ多いほど、その分の手間と手数料がかかります。

しかし、根抵当権は、最初の融資の際に極度額分を1度だけ設定登記するだけなので、登記に必要な書類などを用意する手間や費用を抑えることが可能です。

根抵当権が設定されるケース

ここでは、根抵当権が設定されるケースをみていきましょう。

自営業者や経営者が利用

根抵当権は決められた上限額の範囲内であれば、借入と返済を繰り返しても問題ありません。そのため、事業資金など必要なタイミングで融資を受けたい自営業者や経営者が利用するケースが多くなっています。

住宅ローンを利用したうえでカードローンを利用

住宅ローンを利用したうえで、金融機関のカードローンを利用する場合、設定されることがあります。また、この際に発行されるカードは設定された上限額の範囲までであれば、カードローンと同様の使い方が可能です。

しかし、金融機関によって扱いが異なるため、事前に金融機関に確認しましょう。

リバースモーゲージの利用

リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を借入し、返済期日が到来したときや債務者が亡くなった後、担保物件を売却するという元金返済を行う仕組みです。リバースモーゲージでは、月々の返済が利子のみとなり、借り入れた資金は自由に使用できます。そして、根抵当権を設定するケースがほとんどです。

根抵当権を抹消する流れ

ここでは、根抵当権を抹消する流れをみていきましょう。

金融機関と相談

借入先の金融機関と交渉を行いましょう。不動産の売却といった合理的な理由や売却によって元本の返済ができると金融機関側に判断された場合には、抹消が認められるでしょう。

しかし、元本が多く残っているケースでは完済が困難と判断され、交渉が成立しないことも多いといえます。

残債を明確にする

金融機関との交渉によって、根抵当権の抹消について合意を得られた場合に、元本確定を行います。元本確定を行った場合、確定期日をもって担保する債権が確定するため、それ以降の借入はできません。

元本確定で残債をはっきりさせた後で、根抵当権を抹消する具体的な手続きを行います。

必要な書類を揃えて提出

元本確定で確定した残債を完済すると金融機関から、「登記原因証明情報」「根抵当権設定契約書（登記済証）」「根抵当権者の委任状」といった書類が送られてきます。受け取った書類と申請に必要な書類を用意・記入し、法務局に登記の申請を行いましょう。

申請後、書類一式が法務局から返送されると抹消手続きが完了します。抹消手続きには専門的な知識が必要であるため、司法書士への依頼を検討してもよいでしょう。

根抵当権付きの不動産を相続したらどうする？

ここでは、根抵当権付きの不動産を相続したらどうすればよいのかをパターン別に例を挙げていきます。

根抵当権を設定したまま相続する場合

被相続人が事業を引き継ぐケースでは、資金の借入が必要になるため、根抵当権を設定したまま相続することも少なくありません。相続した不動産の根抵当権を利用して、借入を希望する際には、抵当権者となる金融機関と相談し、不動産の所有権に関わる「相続登記」を行います。

相続登記の際には、誰が不動産を取得するのか相続人全員で話し合いを行い、遺産分割協議で決定しなければなりません。その後、根抵当権の債務者を被相続人から相続人全員に変更する「債務者変更登記」が必要です。

そして、事業を引き継ぐ相続人を債務者にする「指定債務者の合意の登記」を行いましょう。根抵当権を維持するためには、相続が開始されてから6カ月以内に「相続登記」「債務者変更登記」「指定債務者の合意の登記」の手続きが必要です。

根抵当権を抹消して相続する場合

根抵当権が設定されている不動産であっても、次のような条件に当てはまれば、抵当権を抹消して相続できます。

• 相続が発生する前に上限額に対する借入金額がない、または相続による元本確定で残債返済が可能
• 今後、根抵当権を利用した借入の必要がない

ただし、根抵当権の変更登記の手続きを6カ月以内に行わない場合、確定した元本債務を相続することになります。抹消するには、根抵当権者と指定債務者が不動産所有権に関する相続登記と併せ、根抵当権変更登記を6カ月以内に行いましょう。

相続放棄する場合

相続放棄を行った場合は、全ての財産を相続する権利を失います。財産を調査した際に、負債が上回っている場合は、相続放棄を検討しましょう。注意点は、相続の開始があったことを知ったときから、3カ月以内に手続きが必要な点です。

3カ月以降の相続放棄は原則として認められないため、弁護士や司法書士に相談しながら進めるようにしましょう。

まとめ

根抵当権と抵当権では意味合いが大きく異なります。そのため、根抵当権と抵当権の違いを把握しておきましょう。また、どのようなケースで設定されるのか、理解しておくと有効に活用できます。

抹消する際や不動産を相続する際には、必要な手続きがあり、定められた期限内で手続きを行わなければならない点も知っておきましょう。