不動産担保にできる物件とは？

不動産を担保にすることにより、高額の融資が可能になる不動産担保ローン。審査の際に重要なのは、担保に入れる不動産の価値が高いかどうかです。そのため、不動産によっては、不動産担保ローンの担保としては認められないこともあります。

不動産担保ローンを組む際に、担保にできる物件や難しい物件についてご紹介します。

不動産担保にしやすい物件とは

不動産担保物件として最も多いのは、自分名義で所有している不動産です。特に自宅を担保に入れるケースが多く見られます。

◇住宅ローンなどを返済中の自宅は不動産担保にできるか？

自己所有の物件は担保にしやすいものですが、住宅ローンなどを返済中の自宅や自己所有の物件などは担保にしやすいといえるのでしょうか。

これは金融機関などにもよりますが、不動産担保ローンを取り扱う金融機関によっては、一番抵当権が融資の条件となるところも少なくありません。そういった金融機関では、ローンの返済中で抵当権などがついている物件は、リスクが高いため審査を通すのは難しくなります。

一方で、二番抵当権でもよいとする金融機関もあります。また、一番抵当権の価格が物件の価格に比べてかなり低いなどの事情があれば、考慮してもらえることもあるかもしれません。

担保にするには難しい物件とは

一方で、担保としてローンを組みたいと思っても審査が通りにくい物件もあります。

◇再建築不可や農地などの制限がある物件

再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊して新しい建物を建てることができない物件のことをいいます。建築基準法によって、道路に面していない敷地には建物を建築できないと規定されていることがその理由です。建て替えができない物件は需要も低いため、担保価値がない、または低いと判断される可能性が高く、不動産担保にするには難しいと判断されやすいのです。

また、農地の場合も同じく担保とするには難しいとされています。農地と定められている土地を他人に譲渡して所有権を移転するためには、農業委員会の許可が必要になるなどの農地法の制限がかかります。そのため、担保物権としては難しいとして断られるケースも少なくありません。

◇代物弁済の予約や買戻特約がついている

代物弁済の予約や買戻特約がついている物件も、担保価値が低いと判断されるケースです。

代物弁済の予約とは、もしも借金を返済できなければこの不動産を債権者に渡します、という約束が当事者間でなされているもの。買戻特約とは、「一旦は不動産を売却したが、売主が代金や契約の費用を買主に返せば物件の売買契約を解除することができる」という特約です。そして、一般的にこれらの約束が交わされているときは、第三者に対抗できるように登記がなされています。

不動産担保ローンを組むときには物件を担保に入れますが、どのような物件でも担保として設定できるわけではありません。一般的に、担保価値が低い物件や他者所有の物件は、不動産担保にするには難しい物件といえます。不動産担保ローンを利用する際には、まず担保に入れる予定の物件の価値についてよく考えましょう。