私も借りられる？不動産担保ローンの借入可能額の考え方と計算方法を解説

不動産担保ローンでは、価値のある不動産を担保にすれば、たとえブラックと呼ばれる状態であってもお金を借りられる可能性があります。しかし、不動産に価値がないと審査に落ちる可能性が高く、借入に際しては評価額に大きく借入額が左右されます。

では、不動産担保ローンの借入額や計算はどのように検討すればよいのでしょうか。今回は、不動産担保ローンの借入可能額の計算方法、借入までの流れなどをみていきます。

不動産担保ローンの借入可能額の計算方法

不動産担保ローンの借入可能額は不動産評価額の6～8割です。ここでは、担保評価額（借入可能額）をどのように計算するのかみていきましょう。

 担保評価額の計算方法

 金融機関は、担保とする不動産の担保評価額で融資の可否や融資金額を決めています。担保評価額を計算する際には、次のような計算式を用います。

不動産評価額×担保掛目＝担保評価額

たとえば、不動産評価額が6,000万円、担保掛目が80％の場合の担保評価額は次の通りです。

6,000万円×80％＝4,800万円

ちなみに、不動産評価額が6,000万円、担保掛目が60％の場合は次のようになります。

6,000万円×60％＝3,600万円

不動産評価額が同じでも担保掛目が違う場合、担保評価額は大きく異なります。担保掛目は金融機関によって異なるため、担保掛目が低い金融機関では融資を受けられる金額が少ないといえるでしょう。

そのため、不動産担保ローンの利用を検討する際は、複数の金融機関に見積もりを依頼し、融資可能額を比較することが重要です。

不動産担保ローンで借り入れるまでの流れ

ここでは、不動産担保ローンで借り入れるまでの流れをみていきます。申込を行う前に融資までの流れを知り、審査を受ける準備をしましょう。

申し込みをする

金融機関に電話やHPなどから仮申込を行う必要があります。また、金融機関に申し込む前に、不動産の取り扱いエリアに自分や自社が該当するか確認しましょう。

 事前の審査を受ける

仮申込を行い、融資についての説明を受けた後、金融機関によっては本申込前の事前審査（仮審査）を行う場合があります。HPから申し込んだ場合、後ほど金融機関のスタッフから電話やメールで連絡があり、事前審査を通過できなければ本審査を受けることはできません。

本審査を受ける

事前審査に通った後は、金融機関などの窓口で本申込を行います。金融機関の営業時間中に窓口に出向くのが困難な場合は、事前に金融機関の対応方法を確認しましょう。郵送で申込を受け付けている、担当者が自宅や勤務先に訪問してくれるケースもあります。

本申込を行った後は、金融機関が申込者の信用情報調査、担保不動産の現地調査などを実施し、審査を行います。無担保ローンでは即日融資を受けられるケースがあるものの、不動産担保ローンでは審査完了までに1週間程度かかるのが一般的です。そのため、不動産担保ローンを利用する際には時間に余裕を持たせましょう。

必要書類を提出する

本申込を行うタイミングで、必要書類を提出しなくてはなりません。主に必要とされる書類は次の通りです。

• 運転免許証などの本人確認書類
• 印鑑証明書
• 実印
• 収入証明書
• 固定資産税納付書、納税証明書
• 不動産登記簿謄本
• 借入残高証明書

法人の場合には、登記事項証明書や決算書、納税証明書や借入計画書などの提出が求められます。必要書類は金融機関で異なる場合があるため、確認しておきましょう。

不動産担保ローンの必要書類について詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

 不動産担保ローンを契約する

審査通過後は金融機関の窓口で融資契約を行います。契約時に諸費用がかかるケースがあるため、前もって確認しておきましょう。契約後は、融資実行日に指定した口座に資金が振り込まれます。

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保の審査基準についてみていきます。審査に通過しやすくするためにも、審査基準は把握しておきましょう。

借入者の信用を担保する

不動産担保ローンの審査時は、借入者の信用力が調査されます。より細かく調査項目をみていきましょう。

資金使途

不動産担保ローンの資金使途は自由であるパターンが多いといえます。ただし、金融機関によっては資金使途が制限されていることがあるため、利用を検討する際は事前に確認しておきましょう。

法人向け、個人事業者向けで融資を受ける場合、原則として事業資金でしか使用できないケースが多いため、他の使途の場合は金融機関に相談してください。

不動産担保ローンの資金使途について知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

収入額

収入額が多いほど信用力が高くなります。継続的に安定収入を得られるかどうかは重要なポイントです。また、返済負担率（毎月の収入に対するローン返済額の割合）が高いほど評価が悪くなるため、設定する金額もよく検討しましょう。

過去の返済履歴

過去にローンの借入を行っていた場合、返済状況を信用情報機関に照会されたうえで、審査されます。ローン返済が滞ったことがある場合、信用力が低下し、延滞が重なるほど審査は厳しくなっていきます。

事業年数や勤続年数

法人の場合は事業年数、個人の場合には勤続年数も大きなポイントです。事業年数や勤続年数が長いほど、今後も安定した収入が継続的にあると判断されるため、信用力が高まります。対して、短い場合には信用力が低いと判断されやすくなる点は知っておきましょう。

年齢

不動産担保ローンは、10年や20年といった返済期間が比較的長いケースも少なくありません。そのため、ローン完済時年齢も審査されます。多くの金融機関では完済時年齢を80歳前後に設定しているものの、審査では何歳まで収入があるかも判断要素となります。

別の金融機関の借入状況

他の金融機関からの借入があっても利用可能です。しかし、金額や借入数も確認されるため、借入金額や借入している金融機関が多いほど審査に通過しづらくなります。

不動産の評価価値を担保する

不動産担保ローンでは、担保とする土地や建物に価値があるほど審査に通りやすくなります。土地や建物の評価方法を細かくみていきましょう。

土地の評価

土地の担保価値を評価する場合、次の4つの算出方法があります。

1. 国土交通省が発表している公示地価
2. 都道府県が定めている基準地価
3. 毎年国税庁が発表している路線価
4. 総務省・市町村が固定資産税の課税のために算出した固定資産税評価額

どの評価基準で審査を行うかは金融機関によって違うため、同じ土地を担保にしても審査結果が異なるケースがあります。

建物の評価

建物の評価方法は土地に比べると少し複雑です。金融機関では、建物の評価額を算出する際に次のような計算式を用いています。

再調達価格×延床面積残存耐用年数÷法定耐用年数＝建物の評価額

再調達価格は1平方メートルあたりの単価で、木造・鉄骨造りなど構造で異なります。法定耐用年数は木造住宅では22年、鉄筋コンクリート造りの住宅では47年です。残存耐用年数は法定耐用年数から築年数を引いた数字となります。

ただし、建物の築年月が法定耐用年数を超えている場合、建物価格が0円となる点には注意しましょう。たとえば、木造住宅で法定耐用年数である築22年を超えていると建物価格が0円となるため、担保としての価値はありません。

不動産担保ローンの融資を受けるためのポイント

不動産担保ローンで融資を受けるためには、担保とする不動産の評価を下げないことが重要です。建物であればリフォームやリノベーションを実施することで、担保としての価値が高まる可能性があります。

また、建物の掃除やクリーニング、土地の定期的な除草、外構や庭木の手入れなども評価を下げないために有効な方法です。担保とする不動産の評価を下げないためにも、建物・敷地をキレイな状態に保つことを心掛けましょう。

不動産の担保評価額が下がった場合はどうする？

不動産担保ローンを取り扱っている金融機関では、定期的に不動産の再評価を実施しています。不動産の再評価で、契約当初の評価額を大きく下回った場合、金融機関から追加担保や借入金の一部返済などを要求されるケースも少なくありません。

しかし、通常の金融機関であれば、不動産価格の下落を理由に追加担保や借入金の返済を要求されることはないため、安心して利用できます。ただし、悪徳な金融業者の場合、親族の不動産を担保に出させようとするなど強引な手段を取る可能性があります。

このようなケースでは毅然とした態度で断ることが大切です。トラブルが生じた場合は貸金業協会や弁護士会などに相談してください。

まとめ

担保となる不動産を所有している方であれば、不動産担保ローンで借入が可能です。しかし、借入を行う際には申込だけでなく、仮審査や本審査を通過する必要があります。

借入者や担保となる不動産も調査されるため、金融機関から問題があると判断された場合、審査を通過できません。自分の状況や担保とする不動産について十分に考慮したうえで、不動産担保ローンを利用しましょう。