不動産担保ローンのメリット・デメリットとは？よくある失敗や選び方のポイントを紹介

不動産担保ローンを利用した場合、不動産を担保としてお金を借りられます。担保となる不動産を保有している法人であれば、資金調達の手段として利用を検討することもあるでしょう。

今回は、不動産担保ローンで事業資金が調達できるのかを解説しつつ、利用する際のメリット・デメリットなどについてみていきます。

不動産担保ローンで法人の事業資金は調達できる

ここでは、不動産担保ローンを利用し、法人の事業資金が調達できるのかについてみていきましょう。資金用途が制限されていない点などは法人にとってメリットといえます。

資金の使用用途が比較的自由

法人向け不動産担保ローンによる事業資金の調達は可能です。使用用途が比較的自由であることから、事業資金であれば運転資金・設備資金・納税資金にも使えるため、状況により資金用途を変えることができます。

赤字決算でも審査に通る場合がある

赤字決済の状態では、銀行などの金融機関から融資を受けようとしても審査に通る可能性は低いといえるでしょう。しかし、不動産担保ローンであれば、赤字決算であったとしても担保とする不動産に価値があれば審査に通る可能性があります。

法人が不動産担保ローンを利用するメリット

法人が不動産担保ローンを利用する場合のメリットについて詳しくみていきましょう。高額な融資が期待できる点や長期返済が可能な点は、創業年数が短い法人にも魅力的だといえます。

高額な融資を受けられる

不動産担保ローンは、保証付き融資や無担保での融資と比較した場合、所有する不動産の価値が高ければ高いほど、高額の融資を受けることが可能です。法人の場合、事業拡大のタイミングなどで多額の資金がかかるため、高額融資を受けられる可能性がある点はメリットです。

長期での返済が可能

基本的に銀行融資は1年の短期的な融資となるケースが多く、ビジネスローンも最長5年であるため、長期での返済は不可能です。しかし、不動産担保ローンでは20年など長期の返済が可能となるケースもあるため、高額な融資を受けたとしても返済計画が立てやすいといえるでしょう。

ビジネスローンよりも低金利で利用できる

不動産担保ローンは、無担保のビジネスローンよりも低金利で利用可能です。業績の良し悪しに関係なく、好条件で借り入れができる可能性があります。そのため、法人が資金調達する際には有効な手段の一つとなります。

資金使途の自由度が高い

不動産担保ローンは、多くの場合、資金使途を制限しません。社内教育の資金や事業資金といったさまざまな用途に使用可能です。しかし、個人と法人向けでは、資金使途の自由度が異なる金融機関があります。そのため、利用を検討している金融機関に確認しましょう。

連帯保証人が不要

債務者が自分で不動産を用意できる場合、保証人が不要となるケースが多いといえます。理由として、担保とする不動産の価値が高く、ローン分をカバーできれば、債務者が自分自身で責任を負うことができるためです。そのため、連帯保証人は不要です。

法人が不動産担保ローンを利用するデメリット

法人が不動産担保ローンを利用するデメリットについてみていきましょう。諸費用や返済できなかった場合の対処については、詳しく知っておく必要があります。

利息以外にも諸費用が発生する

不動産担保ローンでは利息以外にも、事務手数料、登記費用、印紙代などの諸費用が発生します。借入時に諸費用が発生しない資金調達方法と比較した場合は、デメリットといえるでしょう。

担保にできる不動産が必要

不動産担保ローンで担保にできる不動産は、資産価値があり売却できる不動産です。そのため、売却しにくい土地や建物は、担保としての役割を果たすことができません。金融機関に担保としての価値がない不動産と判断された場合、審査に通ることが難しくなります。

返済できなければ担保を売却する必要がある

不動産担保ローンで事業資金を調達した場合、返済できれば担保設定が解除されるため、問題はありませんが、返済が滞ってしまうと担保にした土地や建物は、売却して返済に充当することがあります。

手続きに時間がかかる

不動産担保ローンでは、利用者と不動産を審査する必要があるため、無担保ローンと比較すると手続きに時間がかかります。早くても申請から融資まで1週間程度、長い場合には1ヶ月以上かかるケースもある点は知っておきましょう。すぐに資金が必要な場合は、他の方法を選択する必要があります。

価値が低い不動産は担保にできない場合がある

老朽化した建物は、資産価値が低い不動産となるため、担保としての価値が低いとえます。そのため、担保にできないケースも少なくありません。また、担保にできても契約後に不動産の価値が下がると、追加担保を請求される場合がある点は知っておきましょう。

住宅ローン返済中は利用できない場合がある

個人で不動産担保ローンを借りる場合、返済が可能な年収かどうかを判断されます。住宅ローンなども含めた返済額で判断されるため、年収によっては借り入れができない点はデメリットです。

また、住宅ローンで抵当権を設定している不動産を担保とする際は、審査が厳しくなるため、担保余力の有無も把握しておく必要があります。

法人の不動産担保ローンの主な活用例とは

ここからは、法人の不動産担保ローンの活用例をみていきましょう。用途が比較的自由であるため、経営状況をみながら活用することが大切です。

開業資金

不動産担保ローンは、利用者の信用情報や不動産の価値、事業の将来性までを加味した総合的な判断で融資を行います。そのため、店舗の開業資金として活用可能です。

資金調達

高額な融資を長期間にわたって借り入れできるため、月々の返済額を抑えながら資金を調達可能です。キャッシュフローを安定させる目的でも使用できます。

運転資金・納税資金

事業を行う際に、社会保険料・厚生年金保険料の納付などまとまった資金が必要な場面は多くあります。運転資金や納税資金が厳しい場合、不動産担保ローンを利用して資金繰りを行い、後から返済することも可能です。

設備投資

設備や広告などへの投資によって、収益を増加できる可能性があります。多くの資金を調達したい、資金がないものの投資時期を見逃したくないと考える場合、事業に必要な融資を受けられる可能性があります。

おまとめローン

おまとめローンとして利用すれば、複数のローンを一本化でき、返済の管理を楽に行えます。また、金利が低く長期間にわたって借りられるため、月々の返済額が減少するケースもあるため、自社の状況に合わせて利用しましょう。

不動産担保ローンの申し込み時にかかる費用はどれくらいなのか

ここでは、不動産担保ローンの申し込み時にかかる費用をみていきます。

事務手数料

融資を受ける際の事務手数料に関しては、融資金額の1～3％程度と設定されているケースが多くなっています。また、不動産担保ローンは金銭消費貸借証書で契約するため、次のように借入額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。

収入印紙代相当額

例えば、5,000万円の不動産担保ローンを利用する場合、2万円の印紙を貼る必要があります。

登記費用

不動産担保ローンを利用する場合、担保にする不動産に対して、抵当権や根抵当権の設定が必要です。抵当権や根抵当権の設定時は、司法書士に登記を依頼します。支払う報酬は司法書士により異なります。

不動産鑑定費用

金融機関によっては、担保不動産の価値を鑑定するための費用がかかります。不動産鑑定の費用は不動産の規模や価値により異なります。

不動産担保ローンのよくあるトラブル

不動産担保ローンでよくあるトラブルについてみていきましょう。

持っている不動産が担保にできない

担保とする不動産は、価値があるか事前に審査されます。再建築不可の土地などは、買い手がつかない不動産となる可能性があるため、担保評価の低いことが想定できます。どんな不動産でも担保にできるわけではないことを知っておきましょう。

追加の担保を求められた

不動産が担保となる融資においては、担保評価額の範囲内での融資が基本です。万が一返済が滞った場合、担保不動産を差し押さえ回収するため、評価額が返済額よりも高くなければ回収できません。

そのため、返済中に担保不動産の価値が下がった場合、金融機関から追加で担保を求められる場合があります。

途中解約違約金

不動産担保ローンを提供している金融機関のなかには、途中解約違約金を設定している金融機関があります。途中解約違約金を設定している金融機関の場合、繰り上げ返済や借り換えを行った際に違約金を支払わなければならないケースがある点に注意が必要です。

失敗しない不動産担保ローン会社の選び方

ここからは、不動産担保ローン会社の選び方について解説していきます。条件や知識など優先順位をつけて比較することも大切です。

条件の良い会社

不動産担保ローン会社を選ぶ際には、借りる際の金利だけでなく、発生する諸費用を考慮してローンを選ぶことが重要です。また、会社によって、審査の厳しさや融資実行までの長さが異なります。自社に適したローン会社を入念に検討しましょう。

豊富な知識・実績を持つ会社

融資ノウハウや実績のない金融機関を選んだ場合、ローンを借りた後にトラブルに巻き込まれる可能性があります。豊富な知識や融資実績が安心して利用できる会社かどうか事前に確認しましょう。

対応の良い会社

専属の担当者がつく、電話でサポートを受けられる会社もあります。対応が適切でない会社を選んでしまうとスムーズに契約できず、トラブルになるリスクもあります。ネットの口コミなどを調べつつ、対応の良い会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産担保ローンは、融資限度額が一般的なカードローンに比べて大きく設定されている点が特徴です。審査の際には、法人としての資金力や実績、不動産の価値なども審査対象となります。

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