- 不動産担保
住宅ローンは、一般的に金額の大きい借入だといえます。そのため、住宅ローンを返済している状況では、不動産担保ローンの借入はできないと思い込むケースもあるのではないでしょうか。
しかし、実際には審査に通過し、融資を受けられるケースも多いのが実状です。今回は、住宅ローンが残っていても不動産担保ローンの借入ができる条件などをみていきましょう。
住宅ローンが残っていても、次のような条件を満たしていれば、不動産担保ローンの借入は可能です。ある程度資金があるという状態が客観的に把握できることが大事だといえます。
頭金を入れて不動産を購入している場合は、頭金が大きいほど住宅ローン残高が不動産担保ローンの借入額よりも少なくなるケースがあります。頭金を多く支払うほど、金融機関も融資しやすくなるため、借入を行える可能性を高められるといえるでしょう。
毎月の返済とは別に繰り上げ返済を行っている場合、月々の返済額や総支払額を減らせる点がメリットです。また、住宅ローンの繰り上げ返済を行うことで、住宅ローン残高が不動産担保ローンの借入額を下回った場合も金融機関からの借入が行いやすくなります。
借入時に設定した返済期間が短ければ短いほど、住宅ローン残高が減るスピードが速いといえるでしょう。借入時に設定した返済期間が短ければ、担保とする不動産の評価額を住宅ローンの残高が早い段階で下回るため、不動産担保ローンを借りやすくなります。
5,000万円の価値がある不動産に対して、第一抵当権が住宅ローン、第二抵当権が不動産担保ローンでのケースを想定してシミュレーションしてみましょう。
仮に住宅ローン残高が5,000万円の場合は次のようになります。
5,000万円（売却価格）－5,000万円（ローン残高）＝0
この場合、第一抵当権が行使された時点で資金が無くなるため、不動産担保ローンの残高を回収することは不可能です。しかし、住宅ローン残高が2,000万円であれば、次のようになります。
5,000万円（売却価格）－2,000万円（ローン残高）＝3,000万円
上記のようなケースであれば、住宅ローンの返済後でも資金が残るため、第二抵当権でも借入できる可能性が高いといえるでしょう。
不動産の価格が大きく下落した時期に好条件の不動産を購入した場合、景気の回復とともに不動産価格が上昇します。不動産評価額が購入時よりも高くなったときは、借入できる金額と住宅ローン残高との差額が担保余力となる点は知っておきましょう。
担保余力が十分にある場合、金融機関からは融資条件に適していると判断されるため、借入が可能となります。
ここでは、住宅ローンが残っていても住宅ローン審査に通るポイントについてみていきましょう。
住宅ローンが残っている場合は、返済能力と信用情報が審査のポイントとなります。そのため、次のような項目が確認されることは把握しておきましょう。
・借入時の年齢と完済時の年齢
住宅ローンの審査基準の一つとして、借入時の年齢や完済時の年齢が設定されているケースも多いといえます。完済時の年齢については、満80歳未満に設定している金融機関などもあるため、条件をよく確認することが大切です。
・年収や勤続年数
十分な収入がない場合、住宅ローンの返済はできないと判断されるため、年収は重要な審査項目となっています。収入の安定性に関しては、勤務先や勤続年数から判断されるため、勤務年数が短すぎる場合は、審査のハードルが高くなるといえるでしょう。
また、公務員や会社員のような給与所得者と比較すると、個人事業主や経営者の審査は厳しい傾向です。
・信用情報
信用情報機関は、個人のクレジットやローンの利用履歴などの情報を収集・管理する機関です。ローンの借入を行う際には、ほぼ全ての金融機関が信用情報機関で信用情報の照会を行います。
また、3カ月以上のローン返済の延滞や分割の未払いなどを行った場合は、信用情報にキズが付くため、審査で不利になります。そのため、信用情報にキズを付けないように気をつけましょう。
金融機関は、住宅ローンの借り手に対して長期間の貸し付けを行います。そのため、返済ができない状況に備えて担保提供を求めるケースも多いといえます。住宅ローンの場合は、購入する不動産（土地・建物）が担保となることがほとんどです。
また、住宅ローンが返済不能となった場合、担保となっている不動産は競売にかけられます。購入する不動産の価値で審査の通りやすさが異なり、価値が高いほど審査に通りやすくなる点は知っておきましょう。
不動産の評価額と担保設定額の差額が担保余力となります。たとえば、住宅ローンの残高が2,000万円、担保評価額が4,000万円、担保掛け目が75％の場合の担保余力は次のように計算します。
4,000万円×75％－2,000万円＝1,000万円
この事例であれば、1,000万円までは融資を受けられる可能性があるでしょう。
ここでは、住宅ローンを完済していない場合であっても、不動産担保ローンを利用するメリットをみていきましょう。
無担保住宅ローンの返済期間は長くても、10～15年程度です。しかし、不動産担保ローンであれば、返済期間を20年、30年など長期にわたって設定できます。長期間借りられるため、毎月の返済額を抑えつつ、ゆとりを持って返済可能です。
不動産担保ローンでは、資金用途を制限していない金融機関が多いといえます。そのため、資金用途の自由度が高く、納税資金やリフォーム資金、事業用資金などさまざまな用途に使用できます。
不動産担保ローンについて詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
ここからは、不動産担保ローンを利用する際の注意点をみていきます。注意点を把握したうえで、利用するかどうかを検討しましょう。
借金が返済できない場合、債務整理を行うことで解決に結び付くケースもあります。しかし、不動産担保ローンを利用している場合、債務整理の手続きの一つである「個人再生」を利用できなくなるリスクがある点は知っておきましょう。
個人再生は、現在抱えている借金が返済困難であることを裁判所に認めてもらい、減額された借金を3～5年かけて分割返済する手続きです。個人再生には住宅ローン特則があります。住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンを減額せず、カードローンなど他の借金だけ減額が可能です。
しかし、住宅ローン以外の抵当権が付いている場合、住宅ローン特則を利用できません。つまり、不動産担保ローンの借入があると住宅ローン以外の抵当権が付くため、特則を利用できなくなってしまいます。
抵当権は1つの不動産で複数設定でき、設定された順位が早いものほど優先されます。住宅ローンの借入を行っている方は、第一抵当権が既に設定された状態であるため、不動産担保ローンは第二抵当権として借りるケースが多いのが現状です。
しかし、第二抵当権を認めず、第一抵当権だけを融資対象としている金融機関では借入ができません。
ここからは、不動産担保ローンの借入ができない場合がある第二抵当権についてみていきましょう。
第二抵当権では貸付金が回収できないリスクがあるため、第二抵当権以下の抵当権になるローンに対して、金融機関は避ける傾向にあります。銀行の不動産担保ローンは第一抵当権のみを融資対象としていることが多く、審査に通らないことも珍しくありません。
こういった場合は銀行の審査に通らなくても、不動産担保ローンの専門会社では第二抵当権でも審査を通過できる可能性があるため、専門会社に相談しましょう。
第二抵当権は債権回収のリスクが高くなるため、金融機関は貸付金の金利を高く設定する傾向にあります。また、不動産担保ローンで抵当権を複数設定した場合、返済額が増加するため、返済計画を立てたうえで融資を受けることが重要です。
第二抵当権は金融機関からの審査が厳しくなります。そのため、融資を受けられる可能性がある金融機関でも、確実に審査を通過できるわけではありません。
住宅ローンが残っている場合でも不動産担保ローンの借入は可能です。しかし、借入ができる条件を満たしていなければ、審査に通らず借入できない可能性があります。また、債務整理を行う場合も制限が付くことがあるため、入念な返済計画を立てる必要があるといえます。
不動産担保ローンのメリットと注意点を理解したうえで、十分に精査してから利用しましょう。
ニチデンの不動産担保ローンについて詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
参考URL
https://life.saisoncard.co.jp/money/business/post/c2538/#%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3%E3%81%8C%E6%AE%8B%E3%81%A3%E3%81%A6%E3%81%84%E3%82%8B%E3%81%A8%E3%81%8D%E3%81%AE%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8B%85%E4%BF%9D%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3%E3%81%AE%E5%AF%A9%E6%9F%BB%E3%83%9D%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%88
https://www.sansyo-net.com/blog/real-estate-collateral-loan-even-while-repaying-the-mortgage/
https://life.saisoncard.co.jp/money/business/post/c2538/#:~:text=%E9%87%91%E5%88%A9%E3%81%8C%E9%AB%98%E3%81%8F%E3%81%AA%E3%82%8B%E5%82%BE%E5%90%91%E3%81%8C%E3%81%82%E3%82%8B&text=%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3%E3%81%8C%E6%AE%8B%E3%81%A3%E3%81%A6%E3%81%84%E3%82%8B%E7%8A%B6%E6%B3%81%E3%81%A7%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8B%85%E4%BF%9D,%E3%81%82%E3%82%8B%E3%81%A8%E3%81%84%E3%81%88%E3%82%8B%E3%81%A7%E3%81%97%E3%82%87%E3%81%86%E3%80%82
https://finance.recruit.co.jp/article/k021/
https://www.fundex.co.jp/contents/post/22
https://house.home4u.jp/contents/loan-14-127