絶対借りられる保証のある不動産担保ローンはありません。理由としては、不動産の価値・信用情報・返済能力など複数の審査基準があるためです。
そのうえで、不動産担保ローンについて明確に把握できていない方も多いのではないでしょうか。本記事では、審査基準や審査に落ちる主な理由、通過率を高めるためのポイントなどを解説します。
ここでは、絶対に借りられる不動産担保ローンがない理由をみていきましょう。
不動産担保ローンを申し込んだ際は、審査を受ける必要があります。審査基準は提供する金融機関ごとに異なり、審査を通過しなければ借入はできません。そのため、絶対に借りられると言い切れる不動産担保ローンはないといえます。
ブラックリスト入りした場合でも、不動産担保ローンであれば借りられる可能性があります。金融機関は信用情報を確認してから審査を行うものの、審査の判断は金融機関が判断します。
何の担保もない場合は貸し倒れのリスクが高いため、金融機関がお金を貸すことはほとんどありません。しかし、土地や建物といった不動産を担保にでき、担保の売却で貸した資金の返済が可能となるケースもあります。そうした場合は、返済能力があるとみなされ、融資を受けられる場合があります。
ここでは、不動産担保ローンの審査基準を解説していきます。返済能力に加え、不動産の評価額が審査に影響を与える点は知っておきましょう。
審査では、収入に対する返済額の比率の高さ、ローンが回収不能となるリスクがあるかどうかが評価されます。たとえば、個人や法人の返済能力で審査対象となるのは次の項目が代表的です。
・個人では年齢や収入、勤続年数など
・法人では営業年数や事業規模、事業内容や将来性など
また、他の金融機関からの借入状況も審査に影響します。そのため、複数の金融機関から多くの借入を行っている場合、返済能力が低いと判断される可能性が高くなります。信用情報も確認されるため、次のような事故情報があると審査で不利になる点は知っておきましょう。
・3ヶ月以上の延滞
3ヶ月以上の延滞がある場合、事故情報として登録されます。
・債務整理を行った場合
債務整理とは、自己破産・任意整理・個人再生などの総称であり、法的に借金に関する問題を解決する手段です。借入時の約束を債務者の都合で変更する手続きの一つであるため、債権者にとっては不利益な行為といえます。
債務整理を実施した場合、方法を問わず審査に通らない可能性が高くなるため、注意しましょう。
・短期間にクレジットカードやキャッシングを複数申し込んだ
お金を用意するために複数社に申し込んだ場合、申し込みブラックとなる可能性があります。できるかぎり複数社への申し込みは避けましょう。
・携帯端末の分割払いの未払い
携帯・スマホ端末料金の分割払いは信用情報の対象です。携帯会社への支払いの遅れでも信用情報が傷付きます。
信用力を低下させないためにも、現在利用しているクレジットカードやローンの返済などを滞りなく行うことが重要です。
不動産担保ローンでは、担保とする土地や建物の価値で融資額が決定されます。金融機関によって担保不動産の評価方法や審査基準は異なるため、同じ不動産でも評価額が異なるケースがある点は知っておきましょう。
金融機関はローンの契約者が返済不能になった場合は、担保とした不動産を売却し、返済に充てられることになります。そのため、不動産に価値がなければ、融資は受けられません。
信用情報は、金融機関が審査の際に確認する重要な情報の一つです。信用情報機関には、ローン契約内容やクレジットカードの利用履歴、返済状況などが登録されています。返済リスクが高いと判断された場合、審査に通りません。
また、現在利用していないクレジットカードやローン契約も、利用状況によっては審査の判断材料となるケースがあります。そのため、不動産担保ローンに申し込む前に、現在の契約状況や返済状況を整理しましょう。
不動産担保ローンにおいては、すでに抵当権が設定されていても、二番抵当として利用できるケースがあります。ただし、二番抵当では先順位の抵当権者が優先して返済を受けるため、担保余力がどの程度残っているかを金融機関は重視します。
たとえば、不動産の評価額に対し既存の借入残高が少ない場合、担保価値に余裕があると判断される可能性があります。一方で、担保余力がない場合、融資額の制限や審査が厳しくなるケースもある点は把握しておきましょう。
審査基準は金融機関によって異なり、銀行系とノンバンク系では審査時に重視される項目に違いがあります。一般的に銀行系は金利が低いものの、返済能力や担保評価などを慎重に確認する傾向です。
一方、ノンバンク系では柔軟な審査を行うため、銀行では対応が難しい条件であっても申し込める場合も珍しくありません。ただし、金融機関ごとに審査基準や融資条件は異なるため、複数社を比較しながら選びましょう。
不動産担保ローンの審査に落ちる主な理由についてみていきましょう。落ちる理由を把握したうえで、審査に通過できるように準備や確認を行うことが大切です。
担保となる不動産は、融資額を決定する重要な要素です。金融機関では、以下の項目を基準に担保価値を評価します。
・立地条件
・築年数
・面積
・周辺環境
・権利関係
担保評価額が低い場合、希望額の融資を受けられない可能性があります。また、担保価値が十分に確保できない場合、審査に通過しづらくなる点は知っておきましょう。
金融機関では申込者の年収や勤務状況、現在の借入状況などを確認し、継続的な返済が可能かどうか判断します。そのため、収入に対して借入額が大きい、既存の借入件数が多い場合など審査に影響するケースがあります。
法人や個人事業主では、収益の安定性や事業の継続性なども確認されることは把握しておきましょう。返済能力に不安があると判断された場合、審査に通過しにくくなる可能性があります。
信用情報には、過去の借入状況や返済履歴などが記録されています。金融機関は審査時に信用情報を確認するため、過去に返済の延滞や債務整理などの履歴がある場合、返済リスクが高いと判断される傾向です。
また、短期間で複数の借入を申し込んでいる場合も、資金繰りに問題があると判断される可能性があります。そのため、不動産担保ローンに申し込む前に、現在の借入状況や返済状況を確認しておくことが大切です。
不動産担保ローンの申し込みでは、本人確認書類や収入証明書類、不動産関連書類など書類の提出が必要です。提出書類に不足や記載内容の誤りがある場合には、審査がスムーズに進まない場合があります。
また、申し込み内容と提出書類の内容に相違がある場合、金融機関からの信頼を損なう可能性があります。そのため、必要書類は事前に確認し、誤りがないか十分に確認したうえで提出することを心掛けましょう。
ここでは、不動産担保ローンの審査に通るためのポイントをみていきましょう。
担保とする不動産が次の4種類であれば、家族や親など他人の同意を得なくても担保にできます。
・本人が単独で所有している単独名義の不動産
・親や兄弟、姉妹などと共有する共有名義の不動産で自分に割り当てられた共有持分の不動産
・相続で自分名義に変更した不動産
・「自分が決定権を持つ法人」が所有している不動産
ただし、次のような不動産を担保にすると審査に落ちる確率が高まる点は知っておきましょう。
・共有名義
・土地と建物の名義が違う
・住宅ローンの残債務がある
権利関係が複雑になる不動産は、審査通過が難しくなる傾向にあります。他人名義の不動産は自分に所有権がない不動産です。そのため、不動産所有者の同意が必要となり、金融機関によっては名義人が連帯保証人にならなければなりません。
仮に、他人名義の不動産を担保にしたい場合は、権利関係の整理を行う、または共有名義や二番抵当に対応する金融機関に申し込みましょう。
金融機関によっては、担保不動産の対象エリアが首都圏や関西圏など、地域を限定していることがあります。そのため、担保不動産が取り扱い対象のエリアとなっているかどうかを確認しましょう。
金融機関ごとに担保として扱えるエリアは異なり、エリアを指定しないケースはほとんどありません。事前にホームページで対象エリアが記載されているか確認しつつ、詳細が分からない場合は、直接問い合わせをして確認しましょう。
また、一般的な土地・戸建・区分マンションに関しては、多くの金融機関が取り扱っています。しかし、以下のような不動産は対象外としている金融機関もあります。
・隣地建物に越境されている、越境しているといったマイナス要素がある
・既存不適格や違反建築など問題があったりする
共有持分や借地といった権利関係が複雑な不動産では、選択できる金融機関が少ないため、担当者に確認しましょう。
法人や個人事業主は、事業計画書の提出が必要となります。事業計画書は、借入を行う人や法人の信頼性及び将来性の評価に使用する重要書類です。事業内容や今後の見通し、返済計画を記入して提出しましょう。
金融機関は事業計画書で、次のようなポイントを確認します。
・事業計画書の内容の実現性
・返済計画が現実的か
・申込者の返済能力
・持続的に成長できるか
・客観的な根拠があるか
審査が厳しい金融機関では、事業計画書の内容によって審査に落ちるケースもあります。金融機関から信頼を得られる事業計画書にするために、内容や計画を綿密に記載しましょう。作成時に不明点があれば、金融機関の担当者に相談することも大切です。
作成時は顧問税理士や中小企業診断士などの専門家に作成のサポートを依頼することをおすすめします。
不動産担保ローンの審査に通らない時の対処方法について知りたい方は下記の記事をご覧ください。
不動産担保ローンが通らないのはなぜ？審査基準や落ちたときの対処法を解説
金融機関では、現在の借入件数や借入残高、返済状況などを確認し、申込者の返済能力を判断します。複数の借入を行っていたり、返済負担が大きかったりする場合は、審査に影響する可能性があります。
そのため、不動産担保ローンを申し込む際は、現在の借入状況や返済額を整理しましょう。生活に支障のない返済計画を立てることが重要です。
ニチデンの不動産担保ローンでは専門のスタッフが担保となる不動産の鑑定したうえで融資額を算出します。1億円までの融資が可能（1億円以上の相談もできる）であり、保証人は原則不要です。
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対象の不動産 |
土地・建物・マンション・ビル等、未登記・共有名義分・借地上の建物、第二順位以下も可 |
| 利息 | 実質年率/4.8〜14.6％（ただし要審査） |
| 遅延損害 | 年率20.0％ |
| 返済期間 |
20年以内（1〜240ヶ月）/1〜240回 |
| 返済方法 | 元金一括払・元利均等払、ボーナス併用返済・元金据置自由返済（要相談） |
| 対応エリア | 日本国内 ＊但し、当社適合物件に限ります |
ニチデンの不動産担保ローンは住宅ローン返済中、信用情報に登録されてしまった場合でも融資が可能です。担保となる不動産を所有し、高額融資を希望する際は利用を検討してみましょう。
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