区分所有建物って？

分譲マンションや商業施設など、複数人の所有者が存在する建物のことを「区分所有建物」と呼ぶことがあります。今回は、建築物について考えるときに重要なテーマのひとつである、区分所有建物についてご紹介します。

区分所有建物とは

区分所有建物とは、構造上区分されていて、独立して住居や店舗、事務所などの用途で使うことができるいくつかの部分から構成された建造物のことを指します。

難しい聞き慣れない言葉に感じるかもしれないのですが、普段私たちが生活する中も、区分所有建物を目にする機会はとても多いです。

例えば、分譲マンションをはじめ、１階が飲食店の店舗として使われ２階が住居として使われている建物をよく見かけますが、このような建物の多くは、区分所有建物ということになります。

ただし、区分所有建物として認められるにはいくつかの条件がありますので、それを詳しく見ていきましょう。

区分所有建物の条件

区分所有建物として認められるには、２つの条件を満たす必要があります。

ひとつめは、建物のそれぞれの部分に構造上の独立性があることです。先ほど挙げた「店舗」と「住居」の役割を持った空間であれば、店舗としての空間、住居としての空間が壁などで完全に遮断されていなければならないということです。仕切りやふすまなどの一時的な区切りではなく、完全に別の部屋としてそれぞれが独立している必要があります。

そしてふたつ目の条件は、建物のそれぞれの部分に利用上の独立性があることです。

これは、店舗と住居としての建物であれば、各部分が「店舗」「住居」として使用可能であればよいということです。

これらを満たす建物の各部分に、それぞれ別の所有権が成立している場合、その建物は「区分所有建物」と呼ばれます。そして区分所有建物は、民法の特別法である区分所有法が適用されます。

この所有法が少し複雑なので、少し詳しくご紹介します。

所有法第１条においては、「１棟の建物に構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる」とあります。いわゆる「集合住宅」においては、この要件を満たします。

区分所有建物に該当する場合、しない場合

区分所有建物の例として最も代表的であり、よく目にする建物が「分譲マンション」です。

マンションだからといって、すべてが区分所有建物に該当するわけではありません。例えば、ひとりのオーナーが単独でマンション一棟を所有している場合もありますが、そのような場合は区分所有建物ではありません。

マンションに限らず、倉庫やオフィスビル、商業施設などの場合も、条件を満たし、建物の独立したそれぞれの部分について別個の所有権が成立しているのであれば、その建物は区分所有建物ということになります。

区分所有建物において、建物の独立した各部分は「専有部分」、専有部分の所有者のことを「区分所有者」と呼びます。廊下や階段、エレベーターなど、区分所有者が共有して利用する部分のことは「共用部分」と呼びます。

また建物の敷地も、区分所有者の共有となります。区分所有者が取得している敷地の共有持ち分は「敷地利用権」と呼ばれます。このことから区分所有者は、専有部分の所有権、共用部分の共有持ち分、敷地の共有持ち分という3種類の権利を持っていることになります。

区分所有者であれば、法律上、管理組合の構成員となるということも補足します。一見構造が同じようなマンションや商業施設であっても、利用上、独立性のある所有者が複数人いなければ「区分所有建物」には当てはまらないというのは大きなポイントです。なお、複数のオーナーによって建物一棟を所有しているようなケースでは区分所有建物とはならないので注意をするようにしましょう。