二世帯住宅の場合、登記はどうなってる？

二世帯住宅は二世帯が同じ建物で生活する特性上、「登記」に関する手続きが複雑で分かりにくいとされています。

登記方法について知らないまま進めてしまうと、後々トラブルにつながってしまう可能性があります。

そこで今回は、二世帯住宅に住むのであればしっかりと理解しておきたい「登記」について詳しくご紹介します。二世帯住宅の登記にはどのような方法があるのでしょうか？

3つに分けられる登記の種類

二世帯住宅の登記には、「単独登記」と「共有登記」、「区分登記」の3種類があります。家庭の状況や建物の形状によって、選ぶべき登記方法が異なります。それぞれの特徴は以下の通りです。

・単独登記

まず「単独登記」とは、二世帯住宅であっても一戸の住宅とみなし、どちらかの世帯が単独所有しているものとして登記する方法を指します。この登記方法の場合、親世帯の名義で登記すれば相続税が発生します。

また、住宅を建てる際、親世帯が全額負担したのであれば問題ありませんが、子世帯も資金を負担しているのにも関わらず親世帯の単独登記で登録してしまった場合、名義人への贈与とみなされて贈与税が発生してしまうこともあります。

・共有登記

次に「共有登記」とは、二世帯住宅を1戸の住宅として、親世帯・子世帯の共有名義で登記する方法です。この場合、住宅ローンは親世帯・子世帯の両方に適用されます。また、リフォームをする場合、二世帯住宅のリフォームにかかった費用の割合によって登記を行うことで、贈与税の発生はなくなります。

・区分登記

そして「区分登記」とは、二世帯住宅を1戸ではなく2戸の住宅とみなし、それぞれに登記する方法です。こちらも共有登記と同様に、親世帯・子世帯両方で住宅ローン控除が適用されます。

ただ区分登記を行うためには条件があり、それは住宅が「完全分離型」であるということです。

二世帯住宅にはいくつかの種類がありますが、同じ屋根の下で暮らしながらもお互いのプライバシーを尊重し合うことができる完全分離型の二世帯住宅は人気があります。

敷地内に2軒建っているような場合ではなくとも、内部が鍵をかけられる扉によって仕切られているケース、外階段をつけることで入口が分かれているケースなどでは、完全分離型の二世帯住宅であることが認められます。

完全分離型の場合には、区分登記だけに限らず、希望によって共有登記・単独登記を選ぶこともできます。

登記方法によってメリットも異なる

親世帯・子世帯の両方が出資して二世帯住宅を建てた場合、登記方法として適切なのは共有登記、または区分登記です。最初にご説明したように、単独登記であれば贈与税がかかってしまいます。

共有登記と区分登記を選んだ場合のメリットや費用は、それぞれ以下の通りです。

共有登記で登録する場合、費用の目安はおよそ10万円前後です。メリットは、出資者それぞれが住宅ローンの控除を受けられる点です。

区分登記の場合、登記を2回行うため、費用も共有登記の2倍かかかることになります。その目安は、単純計算すると20万円前後です。その分メリットは大きく、不動産取得税・固定資産税の軽減措置がそれぞれの住宅で適用されます。節税につながるため、条件を満たしているのであれば区分登記がおすすめといえます。

二世帯住宅の登記に関して、単独登記、共有登記、区分登記の３つの登記方法をご紹介しました。

二世帯住宅の場合、将来を見据えて相続のことも考えておく必要があります。

単独登記の場合、住宅は遺産扱いとなるため、それらも踏まえて法律の専門家やリフォーム会社などに相談しながら慎重に登記方法を決めるようにしましょう。