絶対借りられる不動産担保ローンはない！理由や審査通過のポイントを解説！

結論からいえば、絶対借りられる保証のある不動産担保ローンはありません。その理由は、不動産の価値や個人の信用情報や返済能力が審査基準となるためです。そのうえで、不動産担保ローンの審査基準やポイントが明確に把握できていないという方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産担保ローンの審査基準や審査通過のポイントについて解説します。

絶対借りられる不動産担保ローンはない

ここでは、絶対に借りられる不動産担保ローンがない理由をみていきましょう。

絶対借りられると言い切れる不動産担保ローンがない理由

不動産担保ローンを申し込んだ際は、審査を受ける必要があります。審査基準は提供する金融機関ごとに異なり、審査を通過しなければ借入はできません。そのため、絶対に借りられると言い切れる不動産担保ローンはないといえます。

ブラックリスト入りした場合でも不動産担保ローンは借りられる可能性あり！

ブラックリスト入りした場合でも、不動産担保ローンであれば借りられる可能性があります。金融機関は信用情報を確認してから審査を行うものの、審査の判断は金融機関が判断します。

何の担保もない場合は貸し倒れのリスクが高いため、金融機関がお金を貸すことはほとんどありません。しかし、土地や建物といった不動産を担保にでき、担保の売却で貸した資金の返済が可能となるケースもあります。そうした場合は、返済能力があるとみなされ、融資を受けられる場合があります。

不動産担保ローンの審査基準

ここでは、不動産担保ローンの審査基準を解説していきます。返済能力に加え、不動産の評価額が審査に影響を与える点は知っておきましょう。

本人の返済能力があるかどうか

審査では、収入に対する返済額の比率の高さ、ローンが回収不能となるリスクがあるかどうかが評価されます。たとえば、個人や法人の返済能力で審査対象となるのは次の項目が代表的です。

• 個人では年齢や収入、勤続年数など
• 法人では営業年数や事業規模、事業内容や将来性など

また、他の金融機関からの借入状況も審査に影響します。そのため、複数の金融機関から多くの借入を行っている場合、返済能力が低いと判断される可能性が高くなります。信用情報も確認されるため、次のような事故情報があると審査で不利になる点は知っておきましょう。

・3ヶ月以上の延滞
3ヶ月以上の延滞がある場合、事故情報として登録されます。

・債務整理を行った場合
債務整理とは、自己破産・任意整理・個人再生などの総称であり、法的に借金に関する問題を解決する手段です。借入時の約束を債務者の都合で変更する手続きの一つであるため、債権者にとっては不利益な行為といえます。

債務整理を実施した場合、方法を問わず審査に通らない可能性が高くなるため、注意しましょう。

・短期間にクレジットカードやキャッシングを複数申し込んだ
お金を用意するために複数社に申し込んだ場合、申し込みブラックとなる可能性があります。できるかぎり複数社への申し込みは避けましょう。

・携帯端末の分割払いの未払い
携帯・スマホ端末料金の分割払いは信用情報の対象です。携帯会社への支払いの遅れでも信用情報が傷付きます。

信用力を低下させないためにも、現在利用しているクレジットカードやローンの返済などを滞りなく行うことが重要です。

不動産の価値があるかどうか

不動産担保ローンでは、担保とする土地や建物の価値で融資額が決定されます。金融機関によって担保不動産の評価方法や審査基準は異なるため、同じ不動産でも評価額が異なるケースがある点は知っておきましょう。

金融機関はローンの契約者が返済不能になった場合は、担保とした不動産を売却し、返済に充てられることになります。そのため、不動産に価値がなければ、融資は受けられません。

不動産担保ローンの審査に通るためのポイント

ここでは、不動産担保ローンの審査に通るためのポイントをみていきましょう。

担保となる不動産の名義の確認

担保とする不動産が次の4種類であれば、家族や親など他人の同意を得なくても担保にできます。

• 本人が単独で所有している単独名義の不動産
• 親や兄弟、姉妹などと共有する共有名義の不動産で自分に割り当てられた共有持分の不動産
• 相続で自分名義に変更した不動産
• 「自分が決定権を持つ法人」が所有している不動産

ただし、次のような不動産を担保にすると審査に落ちる確率が高まる点は知っておきましょう。

• 共有名義
• 土地と建物の名義が違う
• 住宅ローンの残債務がある

権利関係が複雑になる不動産は、審査通過が難しくなる傾向にあります。他人名義の不動産は自分に所有権がない不動産です。そのため、不動産所有者の同意が必要となり、金融機関によっては名義人が連帯保証人にならなければなりません。

仮に、他人名義の不動産を担保にしたい場合は、権利関係の整理を行う、または共有名義や二番抵当に対応する金融機関に申し込みましょう。

不動産の取り扱いエリアの確認

金融機関によっては、担保不動産の対象エリアが首都圏や関西圏など、地域を限定していることがあります。そのため、担保不動産が取り扱い対象のエリアとなっているかどうかを確認しましょう。

金融機関ごとに担保として扱えるエリアは異なり、エリアを指定しないケースはほとんどありません。事前にホームページで対象エリアが記載されているか確認しつつ、詳細が分からない場合は、直接問い合わせをして確認しましょう。

また、一般的な土地・戸建・区分マンションに関しては、多くの金融機関が取り扱っています。しかし、以下のような不動産は対象外としている金融機関もあります。

• 隣地建物に越境されている、越境しているといったマイナス要素がある
• 既存不適格や違反建築など問題があったりする

共有持分や借地といった権利関係が複雑な不動産では、選択できる金融機関が少ないため、担当者に確認しましょう。

法人・個人事業主は入念な事業・返済計画を準備

法人や個人事業主は、事業計画書の提出が必要となります。事業計画書は、借入を行う人や法人の信頼性及び将来性の評価に使用する重要書類です。事業内容や今後の見通し、返済計画を記入して提出しましょう。

金融機関は事業計画書で、次のようなポイントを確認します。

• 事業計画書の内容の実現性
• 返済計画が現実的か
• 申込者の返済能力
• 持続的に成長できるか
• 客観的な根拠があるか

審査が厳しい金融機関では、事業計画書の内容によって審査に落ちるケースもあります。金融機関から信頼を得られる事業計画書にするために、内容や計画を綿密に記載しましょう。作成時に不明点があれば、金融機関の担当者に相談することも大切です。

作成時は顧問税理士や中小企業診断士などの専門家に作成のサポートを依頼することをおすすめします。

不動産担保ローンの審査に通らない時の対処方法について知りたい方は下記の記事をご覧ください。
不動産担保ローンが通らないのはなぜ？審査基準や落ちたときの対処法を解説

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ニチデンの不動産担保ローンでは専門のスタッフが担保となる不動産の鑑定したうえで融資額を算出します。1億円までの融資が可能（1億円以上の相談もできる）であり、保証人は原則不要です。

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