賃貸併用住宅なら住宅ローン？それとも不動産投資ローン？

自宅の一部を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る「賃貸併用住宅」は、相続税や固定資産税の節税にもつながるとして注目されています。

投資用物件を購入する際には、不動産投資ローンよりも住宅ローンの方がメリットが多いと考えられています。以下では、その理由や注意点についてご紹介します。

住宅ローンを利用するメリットとは

不動産投資ローンは、事業用ローンのひとつです。一方で住宅ローンは、基本的に自分が暮らす家を購入するために私人が組むローンとなっており、収益を上げるための物件について利用するローンではないなど、その目的や特徴が異なります。

主な違いは以下の3点です。

◇金利が低い

住宅ローンは、個人が自分の自宅を購入するために組むローンです。そのため、購入した物件で収益を上げるための不動産投資ローンと比べて金利が低いことが特徴です。不動産の売買価格は数百万から数千万とかなり高額なため、わずかな金利の差でも大きく返済額に影響してきます。

◇長期固定金利が利用できる

住宅ローンでは、フラット35をはじめとした長期固定金利プランが多く取りそろえられています。変動金利の方が金利は低めですが、将来的に金利が上昇するリスクを取りたくないという方には、長期固定金利はメリットが大きいものです。

一方で、不動産投資ローンでは変動金利のみの金融機関も多く、固定金利があったとしても3年や5年などの短期のみとなっています。そのため、将来的な金利上昇のリスクは常につきまとうところがデメリットになるかもしれません。

賃貸併用住宅で住宅ローンが使える条件

住宅ローンのメリットは大きいため、賃貸併用住宅では住宅ローンを使えた方がよさそうです。しかし、すべての賃貸併用住宅に住宅ローンが使えるわけではありません。一般的に、自宅部分の占める割合が全体の床面積の50％以上であることが、住宅ローンを利用できる条件となっています。

◇賃貸部分が50％以上の場合

もしも賃貸部分が全体の床面積の50％を占めた場合、自宅部分も含めて不動産投資ローンを使わなければならないかというと、そうではありません。この場合は、自宅部分は住宅ローンを利用することができます。自宅部分は住宅ローン、賃貸部分は不動産投資ローンというように、ふたつのローンを使い分けることになります。

賃貸併用住宅の注意点

自宅のみであれば2階建てで3,000万円で収まるケースでも、賃貸併用住宅にすれば家賃収入が見込めるため、4階建てにして5,000万円の家を建てるというケースも賃貸併用住宅で見られます。

しかし、単純に負債だけを見ると、3,000万から5,000万に上がっています。もしも賃貸部分がなかなか埋まらずに家賃収入が見込めなければ、返済が重くのしかかってきてしまうことにもつながります。この点は、賃貸併用住宅の注意点ともいえるでしょう。

賃貸併用住宅を作るなら、自宅部分を総床面積の50％以上にすることで住宅ローンを利用することが可能です。不動産投資ローンよりも住宅ローンの方が、金利が低く、融資もおりやすいというメリットがあります。