接道義務とは？道路の種類・注意点・解決策を詳しく解説

接道義務は、建築物を建てる際によく聞く言葉です。しかし、多くの人が普段はあまり気にしない言葉であり、人によってはどのような義務なのか詳しくわからないケースもあるでしょう。実際、接道義務は基準を満たしていない場合、住宅の建設は行えません。

今回は、接道義務の必要性や注意点、基準を満たすための解決策などをみていきましょう。

接道義務とは

接道義務は、「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない（建築基準法第四十三条）」とするルールを意味するものです。緊急車両の通行を守る・災害避難経路の確保を行う目的で制定されています。

接道義務はなぜ必要なのか

ここでは、接道義務の必要性についてみていきましょう。

緊急車両などの通行確保するため

建物で火災などが発生した際、土地の前に横付けする・建物に進入し消火ホースを引き込むための幅を確保しなければなりません。一般的な火災で活躍する車両は、消防ポンプ車（車の幅は約2m）、救急車（車の幅は約1.9m）、大型のはしご車（車の幅は約2.5m）です。接道義務によって、緊急車両の通行確保につながります。

災害時の避難路を確保するため

日本は地震や台風などの災害が多い国であるため、災害時の避難路の確保が重要です。2m以上という規定を守ることで、スムーズな避難経路の確保につながります。仮に、接道義務がなく、何処にでも家を建築できる状況の場合、スムーズな避難経路の確保が難しくなってしまいます。

接道義務の要件

接道義務は、都市計画区域または準都市計画区域内に建築物を築造の際に守らなければならない規定です。しかし、都市計画区域外においては接道義務が発生しません。

整備などが必要ない都市計画区域外では接道義務は生じないことは把握しておきましょう。加えて、接道義務を満たすために重要なのは、「敷地が2m以上道路に接しているか」「敷地が接している道路が建築基準法上の道路に該当するか」という2つのポイントです。

通常の敷地であれば、2m以上という規定に関して、特に問題はないと想定されます。しかし、接道義務の対象となる道路は建築基準法に準ずるものとなる点はよく確認する必要があります。2m以上道に接していた場合でも、建築基準法上の道路でなければ、建築ができない土地である点は知っておきましょう。

建築基準法上の道路とは

ここからは、建築基準法上の道路に関してみていきます。規定を詳しく知る機会は多くないと想定されるものの、不利益を被る可能性のある規定であるため、日ごろから意識しておきましょう。

道路法上の道路（第四十二条一項一号）

一般国道、都道府県道および市町村道などの公道で、幅員が4m以上のものを指します。

都市計画法や土地区画整理法などによる道路（第四十二条一項二号）

都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもので、公道だけでなく、私道もあります。

既存道路（第四十二条一項三号）

建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員が4m以上の道路です。この道路には、公道・私道どちらも含まれます。

道路法や都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路（第四十二条一項四号）

道路法や都市計画法、その他の法律で新設、変更の事業計画がある道路で、2年以内にその事業が行われると特定行政庁が指したものを含みます。

特定行政庁から道路位置指定を受けた道路（第四十二条一項5号）

幅員4m以上の私道で、申請を受け特定行政庁がその位置の指定をしたもの（位置指定道路）が該当します。

規定が適用される時に既に存在した幅員4m未満の道路（第四十二条二項）

1950年の建築基準法の施工以前、所在の市町村が都市計画区域に指定された時点のいずれか遅い時点に存在する幅員4m未満の道となっているものが該当します。加えて、既に建築物が立ち並んでいる、特定行政庁が定める基準を満たしているものは建築基準法上の道路と認識可能です。

接道義務に関する注意点

接道義務に関する注意点をみていきましょう。建設段階で様々なアドバイスを受ける場合も、土地の形状はよく確認する必要があります。

旗竿地

細長い突出部がある土地が旗竿地です。道路から建物までの道路の幅が2m以下となる部分がある場合は、接道義務を満たしません。

共有持分道路

接道義務は建築基準法を満たしている場合、公道でも私道でも問題になることはないでしょう。しかし、私道に面している場合、道路が荒れた状態であったとしても私道の利用者が合意しなければ修繕できません。

そのため、私道が共有持分道路（道路を囲むように家が立ち並んでおり、真ん中の道路を所有者全員で共有している状態など）である場合、他の共有者が反対すると整備が進まなくなります。

接道義務を満たさない土地

接道義務を満たさない土地の問題点は次の2つです。建設物の建築・建て替えができないため、問題となるケースは少ないものの、しっかりと説明する業者を選択しましょう。

建物を建てられない

接道義務を満たしていない土地では、建築確認申請で許可が下りません。また、確認申請をせずに建物を建てようとした場合には、違法建築物となるため、工事の中止・建物の撤去など行政処分の対象となります。

売却価格が大幅ダウン

接道義務を満たしていない物件は、再建築不可物件となるため、地震や水害などで建物が倒壊した場合でも立て直しができません。そのため、建物が倒壊すると更地にするしかなく、用途も家庭菜園や駐車場に限定されます。接道義務を満たさない土地は、売却価格が大幅に下がる点は知っておきましょう。

接道義務を満たすための解決策

ここでは、接道義務を満たすための解決策についてみていきましょう。お金がかかる方法もあるため、計画性をもって対処する必要があります。

セットバックする

セットバックは、道と敷地の境界線を道路の中心から2mの位置まで後退させることで4mの幅員を確保することです。道の反対側が川などの場合は、道路の幅を含めて4m以上となる位置まで敷地との境界線を後退させる必要があります。

隣地を買取る

隣接している道路の幅員は4m以上・道路と接している敷地の長さが2m未満の場合、隣地を買取ることで接道義務を満たせる場合があります。しかし、当事者同士で話を進めようとした場合、互いの利害関係がぶつかる可能性があるため、専門家である不動産会社に相談しましょう。

隣地の一時使用の賃貸借契約

買取交渉が困難な場合や買取り資金を用意できない場合、隣地の一時使用の賃貸借契約を結ぶという手段があります。建て替え工事などを行うときに、一時的に隣地を使用させてもらう契約を結ぶことで、建築確認申請が問題なく通ります。

接道義務が満たせていないと住宅ローンが借りられない？

住宅ローンを借りる際の審査では、ローン審査の際は借りる方の返済能力、担保となる住宅の価値が審査されます。

接道義務を満たしていない場合、再建築不可となるため、土地の評価がかなり低いです。住宅の価値を下げてしまうため、金融機関から希望した融資額の借り入れができない可能性もあります。

ニチデンの不動産担保ローンの詳細は次の通りです。

金融機関によっては、接道義務を満たしていないと住宅ローンの融資が受けられない場合があります。ニチデンの不動産担保ローンであれば、接道義務を満たしていなくても審査を受けることが可能です。

また、契約時に利用者に最適な融資・返済プランを提案してくれるため、安心して相談できます。融資を受けたい方は、ニチデンの不動産担保ローンの利用を検討してみましょう。

まとめ

接道義務は生活の安全を確保する・円滑な交通を守るために存在しています。接道義務を満たしていない場合、再建築不可となり、土地や建物の価格が下がる点は知っておきましょう。

また、基準を満たしていない状態であっても、セットバックなどの解決法で解決させられます。建築段階で確認を行い、解決しようとする場合の資金が足りないといった場合、ニチデンに相談してみましょう。

不動産担保ローンを利用する場合、担保となる不動産の価値が高いほど融資が受けやすくなります。

不動産担保ローンについて詳しく知りたい方はニチデンに相談してみましょう。