リースバックとは？リバースモーゲージとの違いや利用事例・注意点を解説

リースバックとは自宅を売却した後でも、住み続けられる仕組みです。しかし、具体的な内容を知らず、悩んでいる方もいるのではないでしょうか。所有権の有無や売却との違いも把握しておかなければなりません。

今回はリースバックについてふれたうえで、リバースモーゲージとの違いや利用事例・注意点などをみていきましょう。

リースバックとは（網羅性）

リースバックの仕組み、売却やリバースモーゲージとの違いをみていきます。

リースバックの仕組み

リースバックは自宅を売却した後に借り直す手法となります。不動産の所有権が変更されると同時に賃貸借契約を行うため、同じ物件に住み続けることが可能です。

リースバックと売却の違い

売却はリースバックとは違い、不動産を売却した後は、そのまま住み続けることができません。そのため、売却時には新居への引っ越しが必要です。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックは自宅を売却し、売却代金を受け取って賃料を支払って住み続けるものです。そのため、リバースモーゲージとは仕組みが異なります。

リバースモーゲージは自宅の土地や建物を担保にし、金融機関から融資を受けられる仕組みです。契約期間中の毎月の支払いは利息のみであるものの、元本返済は契約者の死亡後に、自宅売却と一括返済を行います。自宅に住みながら資金を調達できる点は共通しているものの、混同しないように注意しましょう。

物件に関するローンについて詳しく知りたい方は下記のページをご覧ください。

リースバックを利用するメリット（網羅性）

ここからは、リースバックを利用するメリットをみていきましょう。

売却後も自宅に住み続けられる

通常の売却は売却前に新居を探す、引っ越し業者を手配する必要があります。しかし、リースバックは引っ越しの必要がありません。そのため、転勤や転校などが必要なく、ライフスタイルを変えずに生活できます。

短期間で自宅を現金化できる

不動産を売却しようとした場合、買主募集や売買手続きに手間がかかり、売却代金を得るのに数か月かかることも珍しくありません。対して、リースバックは業者が自宅を一括で買い取ってくれるため、短期間で現金化が可能です。

近所の人に物件を売却しようとしていることを知られずに済む

仲介による売却では、不動産会社のホームページに情報を掲載するなど売却情報を広く公開し、買主を探します、そのため、近所の人に売却しようとしていることが知られるケースも多いといえるでしょう。一方、リースバックでは所有者と不動産会社の間で取引を行うため、周囲に自宅の売却について知られることはありません。

ランニングコストの軽減

リースバックを利用した場合、賃料の支払いが必要です。しかし、固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金などのランニングコストの支払いがなくなる点はメリットです。

再購入(買戻し)も可能

不動産を一度手放すことになるものの、リースバックは再購入も可能です。再購入を検討している場合は、不動産の売買契約時に買い戻し特約や再売買の予約を盛り込んでもらいましょう。

リースバックを利用するデメリット

ここからは、リースバックを利用するデメリットをみていきます。

売却価格は相場よりも安い傾向

売却価格は利回り重視で設定されるため、市場価格よりも低くなる傾向です。また、物件の築年数や状態によっても価格が変動する点は知っておきましょう

家賃が相場よりも高い

市場相場ではなく、買取価格に対して利回りを考慮して算出されるため、家賃が相場より高くなるケースがあります。買取価格次第で家賃が変動するため、支払い計画の見直しも必要です。

賃貸借期間は期限がある

リースバックの賃貸借契約では、賃貸期間を設定するケースが多い点もデメリットの一つです。不動産会社によっては、契約期間の終了後に物件売却を検討している場合もあることから、契約前にリース期間を確認しておきましょう。

買取価格がローン残債を下回る場合は利用できない

買取価格がローン残債を下回っている場合は、抵当権を外せず、売却ができないため、リースバックが利用できません。

リースバックを利用するのにおすすめ・向いているケース

リースバックの利用がおすすめ・向いているケースをみていきましょう。

老後の生活費を確保したい

自宅に住み続けながら老後の生活費に必要な現金が手に入ります。そのため、健康なうちに売却して現金化しておきたい、老後の資金を予め確保しておきたい方は利用している場合も少なくありません。

ローンを返済したい

住宅ローンなどローンの返済が厳しい方は、リースバックで売却した資金でローンを返済する方法があります。しかし、家賃が発生するため、現在のローン返済額と比較したうえで利用を検討しましょう。

早めに相続資産を整理しておきたい

相続の準備としてもリースバックが活用されています。不動産は単純に分割できないため、相続を巡ってトラブルが起きる、処分に手間がかかるといったリスクが想定されます。しかしリースバックによって不動産を現金化しておくことで、均等な相続が可能です。

お金は必要だが家には住み続けたい

リースバックは自宅を売却し、売却資金を得たうえで家賃を支払えば済み続けられます。そのため、お金が必要で家には住み続けたい方に向いている仕組みです。

リースバック契約の主な流れ（網羅性）

ここでは、リースバック契約の主な流れをみていきましょう。

1. リースバック業者を決める

リースバックサービスを提供している不動産業者のなかから相談する業者を選定します。どの会社を選べば良いか迷う場合は、一括査定サイトを利用すると一度に複数の業者から査定が出るため活用しましょう。

2. 業者に相談・問い合わせる

業者を選んだら相談・問い合わせを行います。相談・問い合わせの際に、売却する物件の情報、売却価格や家賃などの希望を確認されます。前もって希望条件を検討しておくとスムーズです。

3. 簡易査定をしてもらう

相談・問い合わせ後に、電話やメールで簡易査定価格が提示されます。業者から提示された簡易査定価格に納得できた場合は、現地調査を依頼しましょう。

4. 現地調査する

不動産業者の担当者や建築士などの専門家が詳細な調査と査定を実施します。調査した結果をもとに本査定が行われます。

5. 契約条件・買取金額の提示をする

業者から本査定の結果が通知され、リースバックの売却価格や家賃が提示されます。この段階で、契約するかどうか判断しましょう。

6. リースバック業者と契約する

提示された売却価格や家賃に納得できた後は、契約の意思を伝えます。業者と結ぶ契約は不動産の売買契約と賃貸借契約です。

7. 売買代金の受け取りと賃貸開始

契約締結後は売主側が入金を確認した後、物件の引き渡し手続きとともに、所有権の移転や抵当権抹消の登記手続きを行います。リースバック完了後、自宅の賃貸がスタートします。

リースバックで実際にあったトラブル

リースバックで実際にあったトラブルをみていきます。

家賃が高騰した

リースバックの家賃は、周辺地域の相場より高く設定される傾向にあります。そのうえで、契約更新時に「家賃上げはない」と言っていたにも関わらず、契約更新のタイミングで家賃の値上げを言い渡されるケースがあります。

契約更新時に提示された家賃の支払いが厳しく、引っ越しされる方も多いのが実状です。

物件の買い戻しに応じてもらえない

買い戻しの契約を結んでいない場合、買い戻しが拒否される場合があります。このようなトラブルを防ぐためにも、再売買の予約契約書に買い戻しの条件を明記しておきましょう。

物件を勝手に売却された

無断で売却しないと約束をしていた場合でも、業者の都合で違う業者に売却されるケースがあります。基本的には契約の内容は新しい所有者に引き継がれるものの、通知なども契約書に含んでおくと良いでしょう。

解約しようと思ったら高額な違約金がかかった

契約内容を理解しないままリースバックの契約を結んだ場合、解約の際に高額な違約金を請求されるトラブルが発生する可能性があります。そのため、契約内容は入念に確認することが大切です。

リースバックに関するよくある質問

ここでは、リースバックに関するよくある質問についてみていきましょう。

住宅ローンが残っていてもリースバックを利用できる？

住宅ローンが残っていても利用可能です。しかし、売却時に対象不動産に設定された抵当権の抹消が必要です。

リースバックを利用するのに費用はどれくらいかかる？

リースバックを利用する際には、不動産の売却に係る費用と賃貸に係る費用があります。しかし、費用に関しては、売却資金から支払うことが可能です。それぞれの費用の目安は概ね次の通りです。

不動産の売却に係る費用
・仲介手数料：売却価格の3％＋6万円
・抵当権の抹消費用：1～3万円
・売買契約の印紙代：1万円程度
賃貸に係る費用
・敷金・礼金：家賃の1～2か月程度
・家賃保証料：家賃の0.3～1か月分
・火災保険料：2～5万円

契約内容などでも異なるものの、リースバック利用時には上記のような費用がかかることは把握しておきましょう。

収入が少なくても利用できる？

年齢制限や収入基準が設けられていないため、収入が少ない方でもリースバックを利用できます。

まとめ

リースバックを利用することで、売却後も自宅に住み続けられる、短期間で自宅を現金化できるといったメリットがあります。しかし、家賃が相場より高くなるといったデメリットがある他、契約内容によってはトラブルが発生する可能性も否定できません。

そのため、リースバックを利用する際は、信頼できる業者を選定したうえで、契約内容を入念に確認しましょう。