住宅ローンが残っていても不動産担保ローンの借入はできる？

住宅ローンは、一般的に金額の大きい借入だといえます。そのため、住宅ローンを返済している状況では、不動産担保ローンの借入はできないと思い込むケースもあるのではないでしょうか。

しかし、実際には審査に通過し、融資を受けられるケースも多いのが実状です。今回は、住宅ローンが残っていても不動産担保ローンの借入ができる条件などをみていきましょう。

住宅ローンの借り換えとは

住宅ローンの借り換えは、不動産担保ローンで借入した資金を活用します。借入を行った資金で現在返済中の住宅ローンを一括で返済し、その後に不動産担保ローンを返済する方法となります。返済能力や担保とする不動産の価値次第では、毎月の返済額や総返済額の軽減も可能です。

住宅ローンの乗り換えタイミングについては下記記事をご参照ください。

住宅ローンが残っていても不動産担保ローンの借入ができる条件

住宅ローンが残っていても、次のような条件を満たしていれば、不動産担保ローンの借入は可能です。ある程度資金があるという状態が客観的に把握できることが大事だといえます。

頭金を入れて住宅ローンを組んだ場合

頭金を入れて不動産を購入している場合は、頭金が大きいほど住宅ローン残高が不動産担保ローンの借入額よりも少なくなるケースがあります。頭金を多く支払うほど、金融機関も融資しやすくなるため、借入を行える可能性を高められるといえるでしょう。

繰り上げ返済をしている場合

毎月の返済とは別に繰り上げ返済を行っている場合、月々の返済額や総支払額を減らせる点がメリットです。また、住宅ローンの繰り上げ返済を行うことで、住宅ローン残高が不動産担保ローンの借入額を下回った場合も金融機関からの借入が行いやすくなります。

設定した返済期間が短い場合

借入時に設定した返済期間が短ければ短いほど、住宅ローン残高が減るスピードが速いといえるでしょう。借入時に設定した返済期間が短ければ、担保とする不動産の評価額を住宅ローンの残高が早い段階で下回るため、不動産担保ローンを借りやすくなります。

住宅ローン残高が少ないほど有利

5,000万円の価値がある不動産に対して、第一抵当権が住宅ローン、第二抵当権が不動産担保ローンでのケースを想定してシミュレーションしてみましょう。

仮に住宅ローン残高が5,000万円の場合は次のようになります。

5,000万円（売却価格）－5,000万円（ローン残高）＝0

この場合、第一抵当権が行使された時点で資金が無くなるため、不動産担保ローンの残高を回収することは不可能です。しかし、住宅ローン残高が2,000万円であれば、次のようになります。

5,000万円（売却価格）－2,000万円（ローン残高）＝3,000万円

上記のようなケースであれば、住宅ローンの返済後でも資金が残るため、第二抵当権でも借入できる可能性が高いといえるでしょう。

融資条件に適している

不動産の価格が大きく下落した時期に好条件の不動産を購入した場合、景気の回復とともに不動産価格が上昇します。不動産評価額が購入時よりも高くなったときは、借入できる金額と住宅ローン残高との差額が担保余力となる点は知っておきましょう

担保余力が十分にある場合、金融機関からは融資条件に適していると判断されるため、借入が可能となります。

第二抵当を認めていない金融機関は不可

抵当権は1つの不動産で複数設定でき、設定された順位が早いものほど優先されます。住宅ローンの借入を行っている方は、第一抵当権が既に設定された状態であるため、不動産担保ローンは第二抵当権として借りるケースが多いのが現状です。

しかし、第二抵当権を認めず、第一抵当権だけを融資対象としている金融機関では借入ができません。

住宅ローンの借り換えについて詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

不動産担保ローンの借入ができない可能性のある第二抵当権とは

ここからは、不動産担保ローンの借入ができない場合がある第二抵当権についてみていきましょう。

審査を通すためのポイント

第二抵当権では貸付金が回収できないリスクがあるため、第二抵当権以下の抵当権になるローンに対して、金融機関は避ける傾向にあります。銀行の不動産担保ローンは第一抵当権のみを融資対象としていることが多く、審査に通らないことも珍しくありません。

こういった場合は銀行の審査に通らなくても、不動産担保ローンの専門会社では第二抵当権でも審査を通過できる可能性があるため、専門会社に相談しましょう。

第二抵当権を設定するデメリット

第二抵当権は債権回収のリスクが高くなるため、金融機関は貸付金の金利を高く設定する傾向にあります。また、不動産担保ローンで抵当権を複数設定した場合、返済額が増加するため、返済計画を立てたうえで融資を受けることが重要です。

第二抵当権は金融機関からの審査が厳しくなります。そのため、融資を受けられる可能性がある金融機関でも、確実に審査を通過できるわけではありません。

住宅ローンが残っている場合、不動産担保ローンを利用するメリット

ここでは、住宅ローンを完済していない場合であっても、不動産担保ローンを利用するメリットをみていきましょう。

長期間借りることができる

無担保住宅ローンの返済期間は長くても、10～15年程度です。しかし、不動産担保ローンであれば、返済期間を20年、30年など長期にわたって設定できます。長期間借りられるため、毎月の返済額を抑えつつ、ゆとりを持って返済可能です。

資金用途の自由度が高い

不動産担保ローンでは、資金用途を制限していない金融機関が多いといえます。そのため、資金用途の自由度が高く、納税資金やリフォーム資金、事業用資金などさまざまな用途に使用できます。

不動産担保ローンについて詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

不動産担保ローンを利用する際の注意点

ここからは、不動産担保ローンを利用する際の注意点をみていきます。注意点を把握したうえで、利用するかどうかを検討しましょう。

金利が高い

不動産担保ローンは、通常のキャッシングと比較すると金利は低めに設定されています。しかし、金融機関によって金利は異なるため、年利が14％以上になる場合も少なくありません。

金利が高いほど返済時の負担が増すため、利用する際には、金利について確認してから審査を申し込みましょう。

家を担保にしているため返済できなくなると家を失う

金融機関から返済不能と判断された場合、担保とした不動産が売却されます。つまり、家を担保にして借入を行った際に、返済できないと家を失うリスクがある点には注意が必要です。

綿密な返済計画を立てましょう。

債務整理しにくくなるリスクがある

借金が返済できない場合、債務整理を行うことで解決に結び付くケースもあります。しかし、不動産担保ローンを利用している場合、債務整理の手続きの一つである「個人再生」を利用できなくなるリスクがある点は知っておきましょう。

個人再生は、現在抱えている借金が返済困難であることを裁判所に認めてもらい、減額された借金を3～5年かけて分割返済する手続きです。個人再生には住宅ローン特則があります。住宅ローン特則を利用すれば、住宅ローンを減額せず、カードローンなど他の借金だけ減額が可能です。

しかし、住宅ローン以外の抵当権が付いている場合、住宅ローン特則を利用できません。つまり、不動産担保ローンの借入があると住宅ローン以外の抵当権が付くため、特則を利用できなくなってしまいます。

まとめ

住宅ローンが残っている場合でも不動産担保ローンの借入は可能です。しかし、借入ができる条件を満たしていなければ、審査に通らず借入できない可能性があります。また、債務整理を行う場合も制限が付くことがあるため、入念な返済計画を立てる必要があるといえます。

不動産担保ローンのメリットと注意点を理解したうえで、十分に精査してから利用しましょう。

ニチデンの不動産担保ローンについて詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。