自分に合った住宅ローンの選び方とは？初心者でもわかる金利や制度について

住宅を購入する際は多額の資金が必要となることから、ローンの利用を検討する方もいるでしょう。しかし、どのように選べばよいのかわからないケースも多いといえます。この記事では、住宅ローンを選ぶ際に重要な5つのポイントを解説していきます。

住宅ローンを「金利のタイプ」から選ぶ

住宅ローンの金利は、変動金利型、全期間固定金利型、固定金利期間選択型の3種類です。それぞれの金利の特徴をみていきましょう。

変動金利型

市場金利の変化に応じて、返済の途中でも金利が変動するタイプです。金利は半年ごと、毎回の返済額は5年に一度見直されます。一般的には固定金利よりも金利が低く設定されています

借り入れ当初よりも金利が低下した場合、毎月の返済額が低減するものの、金利が上昇した場合には毎月の返済額が増加するという特徴があります。

全期間固定金利型

特徴として、借入時の金利が返済開始から終了まで固定されているため、市場金利が上昇しても影響を受けません。毎月の返済額や総返済額も変動しないため、返済計画を立てやすい点は魅力です。しかし、他の金利タイプよりも金利が高めになることは把握しておきましょう。

固定金利期間選択型

借り入れ当初から一定期間金利が固定されるタイプです。固定期間終了後は、自分で金利のタイプを選ぶ必要があります。固定金利の期間は、2年・5年・15年といった選択肢があります。

また、固定金利期間中は金利の影響を受けないものの、期間終了後に市場金利が上昇している場合には、返済額が膨らむ可能性があることはデメリットとなります。

よく選ばれている金利タイプ

住宅金融支援機構が実施した住宅ローン利用者の実態調査結果では、2022年10月時点で変動型が69.9％、固定金利期間選択型が20.1％、全期間固定型が10％です。

引用サイト：https://www.jhf.go.jp/files/400365092.pdf
住宅金融支援機構“住宅ローン利用者の実態調査結果（2022年10月調査）”.住宅金融支援機構. 2023-03-07.
https://www.jhf.go.jp/files/400365092.pdf, （参照 2023-04-29)

住宅ローンを借入先や住宅ローンの「種類」から選ぶ

住宅ローンを選ぶ際のポイントとして、借入先や種類についても知っていきましょう。

公的ローン

公的な機関が融資を行う財形住宅融資や自治体融資が該当します。財形住宅融資は、財形制度のある企業に勤務し、財形貯蓄をしている場合に借りられる住宅ローンです。

自治体が行う融資は、都道府県や市町村が行っている住宅ローンとなります。自治体によって融資の方法が異なることに加え、全ての自治体が行っているわけではない点はよくチェックしましょう。

民間ローン

次のような民間の金融機関が提供しており、審査基準や金利などが金融機関ごとに異なります。

メガバンク

審査が点数制である点が特徴です。勤続年数・年収・借入希望額から点数が出され、ローンの利用可否や利用可能な金額が決定されます。比較的金利が低く設定され、審査のスピードも比較的速いといえます。

地方銀行

他の金融機関よりも金利は高めに設定されています。しかし、個人に合わせた柔軟な対応を行ってもらいやすく、審査でも個々の事情を考慮するケースが多い点が魅力です。

ネット銀行

手続きが全てネット上で完結します。対面の店舗がなく、人件費も抑えられているため、メガバンクや地方銀行よりも低金利な傾向にあります。

対面の店舗がないため、審査での柔軟性は乏しいです。また、審査期間が長引くケースもあるため、早めの申し込みが大切になります。

フラット35

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資している住宅ローンで、最長で35年間、借り入れ開始から完済時まで金利が変わらない点が特徴です。

長期間にわたって月々の返済額が変わらないため、資金計画や返済計画を立てやすいのがメリットといえます。借入期間は、原則15年以上かつ35年以内、または契約した際の年齢から80歳になるまでの範囲内で借入期間が設定できます。

審査では、雇用形態や勤続年数が問われないことから、審査基準は比較的緩めだといえるでしょう。

万が一のために「団体信用生命保険」も検討する

多くの金融機関では、住宅ローン契約時に団体信用生命保険への加入を条件としています。ここでは、団体信用生命保険の詳細についてみていきましょう。

団体信用生命保険とは？

住宅ローンの契約者が死亡した場合や高度障害状態となった場合に、残りのローンが保険金で完済される保険です。一般的に保険料に関しては、住宅ローンの金利に含まれるため、契約者の負担はありません。
団体信用生命保険は住宅ローンの契約時のみ加入できる保険であるため注意しましょう。

告知義務・免責事項に注意

団体信用生命保険に加入するためには、健康状態に関しての審査を受ける必要があります。告知書に過去の傷病歴や現在の健康状態などを正しく記載することが重要です。仮に告知義務違反となった場合、保険契約を解除されることがあります。
また、契約前には免責事項（どのようなケースで保険金が支払われないか）を確認しておきましょう。

オプション団信

住宅ローンの返済期間中に大きな病気をした場合や介護が必要な状態になった場合、「医療費や介護費」、「生活費」、「住宅ローン返済の資金」が必要です。保障を全て民間の生命保険などで備えると保険料の負担が大きくなってしまいます。

そのため、個別に保険に入るよりも保険料が割安になるため、住宅ローン返済分はオプション団信で備えましょう。保障の範囲が異なるものがあるため、利用を検討する際には、特約内容の確認が大切です。

住宅ローンを「諸費用」も含めて選ぶ

住宅ローンの借り入れを行う場合、保証料や事務手数料、印紙税、登記関連費用などの諸費用がかかります。一般的には、物件価格の5～10％程度の金額が必要です。諸経費は、金融機関によって設定が異なるため、比較を行うことでコストを抑えられる場合があります。

住宅ローンを「返済方法」から選ぶ

住宅ローンの返済方法は、元利均等返済と元金均等返済の2種類です。それぞれの返済方法の違いをみていきます。

元利均等返済

元金と利息を合計した金額を均等にして返済します。元金均等返済に比べ、返済開始当初の返済額が少ない、毎月の返済額が一定であることが特徴です。しかし、元金の減る速度が遅く、総返済額が増加する点には注意が必要です。

元金均等返済

毎月の返済額における元金部分の金額が一定で、利息はその時点での残債に合わせた金額を返済します。元金の減少にともない支払う利息の額が減少するため、利息を早く返済することが可能です。元利均等返済より総返済額は少ないものの、返済開始当初の返済額が多くなる点には注意しましょう。

住宅ローンを選ぶ際の注意点

住宅ローンを選ぶ際には押さえておくべきポイントがあります。ここでは、住宅ローンを選ぶ際の注意点をみていきましょう。

自分に合った住宅ローンを選ぶ

住宅ローンを取り扱っている銀行や金融機関は多くあるものの、友人や知り合いなどのおすすめを選ぶのは避けましょう。人によって将来設計が異なることに加え、返済プランも異なります。

そのため、知り合いや友人には適したローンであっても自分に合っているとは限りません。住宅ローンは自分に合ったものを検討しましょう。

繰り上げ返済のしやすさ

繰り上げ返済を検討している場合、繰り上げ返済手数料が無料の金融機関を推奨します。また、繰り上げ返済の最低金額は借入を行う金融機関で異なる点は知っておきましょう。例えば、1円単位の繰り上げ返済に対応しているところもあれば、最低金額が10万円、100万円とある程度の金額の支払いが必要なところもあります。

そのため、住宅ローンの契約を結ぶ前に、繰り上げ返済の最低金額はチェックしましょう。

繰り上げ返済には以下の「期間短縮型」「返済額軽減型」の2つの方法があります。

期間短縮型

毎月の返済額を変更せず、返済期間を短くする方法が期間短縮型です。返済期間を短縮できるため、短縮期間分の利息が軽減できます。住宅ローンの完済時期を早めたい、総返済額を減らしたい方に適しているといえるでしょう。

返済額軽減型

返済期間を変更せずに毎月の返済額を減らす方法です。毎月の返済額を減らしたい方に向いています。繰り上げ返済を行う際には、期間短縮型と返済額軽減型のどちらが自分に適しているかを考慮しながら選びましょう。

手続きのしやすさ

金融機関によって手続きのしやすさは異なります。実店舗を持っている金融機関では、店舗に出向きスタッフに相談しながら住宅ローンの手続きを進めることが可能です。また、ネット銀行では、Webでの申し込みが可能であるため、来店しなくても住宅ローンを組めます。

申し込みから融資を受けるまでの手続きのしやすさも考慮しつつ、契約するローンを選びましょう。

住宅ローンを組む際に活用すべき制度とは

住宅ローンを組む際に活用すべき制度をみていきます。制度を上手く活用できれば、家計の負担軽減につながるでしょう。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅の購入やリフォームを行った際に、一定の要件を満たしていれば、所得税・住民税の一部について税額控除を受けられる制度です。制度を利用すれば、年間で最大40～50万円の控除を最長で10～13年間受けられます。

ただし、次の要件を満たしていなければ控除の適用を受けられません。
・利用する方の年収が2,000万円以下
・返済期間が10年以上の住宅ローンで分割返済の契約
・銀行などの金融機関、住宅金融支援機構などからの借入

また、新築住宅・中古住宅・リフォームや増改築で適用要件がそれぞれ定められています。制度の利用を検討する場合は、要件を満たしているか確認しましょう。

住宅取得資金の贈与の非課税制度

両親や祖父母などの直系尊属から住宅を購入するために資金の贈与を受けた場合、110万円を超える金額については贈与税が課税されます。

しかし、2015年1月1日から2023年12月31日までの間に契約を締結した住宅で、一定の要件（贈与を受けた方のその年の合計所得金額が2,000万円以下など）を満たしていれば、次に記載する限度額まで非課税となります。

消費税率10％が適用される際の非課税限度額

住宅取得資金の贈与の非課税制度は住宅ローン控除とも併用できる制度であるため、上手に活用しましょう。

住宅ローンの選び方に関するよくある質問

住宅ローンの選び方に対するよくある質問をみていきます。住宅ローンの契約を検討している方は参考にしてみましょう。

金利が低い住宅ローンがお得？

住宅ローンを選ぶ際に金利だけで判断するのは避けましょう。金利だけでなく金融機関によって諸費用が異なります。そのため、諸費用を含めた総返済額を確認すると、金利の高い金融機関から借り入れることで、費用が抑えられるケースもあります。

また金利が低い住宅ローンでは、団信の保障内容が不十分な場合も珍しくありません。そのため、金利だけでなく、諸費用を含めた総返済額、団信の保障内容などを考慮し、自分に適したローンを選ぶことが重要です。

住宅ローンの審査は何社ほど申し込むのが一般的？

住宅ローンを申し込む際には、誰にでも審査に落ちるリスクがあります。そのため、1社だけでなく、最低でも3～4社の審査に申し込みましょう。

銀行で住宅ローンを断られてしまった人が、住宅ローンを借りられるのか？

銀行で住宅ローンを断られたとしても、住宅ローンを借りることは可能です。銀行の審査に通らなかったとしても、消費者金融であれば借りられるケースが多いです。

1週間ほどで借りることが可能なのか？

銀行の住宅ローンでは、借入までに1カ月程度の期間がかかります。1週間ほどで資金の借入を行いたい場合は、消費者金融の利用を検討しましょう。ちなみに日電社の不動産担保ローンは約1週間で借りることが可能です。

まとめ｜無理のない住宅ローンを選びましょう

住宅ローンは多額の借り入れが必要となるため、無理のない返済計画を立てることが大切です。金利タイプや借入先などの違いを把握しつつ、どのようなローンが自分に合っているかを考慮したうえで、慎重に選びましょう。

住宅ローンについて更に詳しく知りたい方は、以下のページもご覧ください。