中古住宅の固定資産税はいくら？評価額や支払い時期、計算方法について解説

中古住宅を購入する場合、登録免許税や印紙税、不動産取得税などの税金の支払いが必要です。また、購入した後は毎年固定資産税を支払う必要もあります。

しかし、固定資産税についてどのような内容の税金か知らないという方もいるのではないでしょうか。本記事では、中古住宅にかかる4つの税金、固定資産税の支払い時期や計算方法などをみていきます。

中古住宅にかかる4つの税金

ここでは、中古住宅の購入時にかかる4つの税金をみていきましょう。

印紙税

印紙税法で定められている課税文書には、印紙税が課税されます。中古住宅購入に必要となる不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などが対象です。

契約書に記載される契約金額で税額が決定します。印紙を郵便局などで購入し、契約書に貼付し納付する流れになります。

登録免許税

土地・建物に関する所有者の情報を移転登記する際に必要な税金です。土地・建物それぞれの登記時に課税されます。登録免許税の計算式は「固定資産評価額×税率」で、税率は登記の種類や取得理由で異なる点は知っておきましょう。

 不動産取得税

土地や建物など不動産取得を行ったタイミングで、1度だけ課税される税金です。取得後、都道府県から不動産取得税の納税通知書が送付されるため、支払いを行いましょう。ただし、送付されるまでは半年から1年半ほどの時間がかかります。

課税金額は「固定資産税評価額×税率4％」で計算します。
※原則4%ですが、都道府県によって軽減処置が適用される場合があります。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日現在での土地や建物の所有者にかかる税金です。税率は自治体ごとに異なるものの、1.4％の自治体が多い状況です。「固定資産税評価額×1.4％」で金額を計算できます。

毎年4月ごろに固定資産税納付の案内が自治体から郵送されます。ただし、固定資産の価値として、土地が30万円以下・家屋が20万円以下であれば、固定資産税は課税されません。

固定資産税の計算方法

固定資産税を計算するためには、固定資産評価額（不動産の価値を評価し、計算した価格）の確認が必要です。各市町村によって定められおり、役所にある固定資産課税台帳か納税通知書に添付された課税証明書で確認できます。

固定資産評価額を確認したうえで、土地と建物それぞれで固定資産税を計算しましょう。土地の固定資産税額は次の計算式で求めることが可能です。

土地の固定資産評価額×1.4％（標準税率）

建物の固定資産税額は次の計算式で求められます。

課税台帳に登録された価格×1.4％（標準税率）

土地と建物それぞれの固定資産税額を合算すると、住居の固定資産税の納税額となります。

固定資産税の評価額について

床面積が同じ場合でも建物によって、固定資産評価額が異なります。建物の固定資産評価額は、建物を建築する際にかかる建築費といった定められた金額が基準です。

しかし、中古中宅の場合、建築後の経過年数に応じた減価率（経年減価補正率）をかけるため、評価額が少なくなるように調整されます。つまり、同じ床面積で同じ構造、建材、設備で建てられた建物では、新築住宅よりも中古住宅のほうが固定資産評価額は低くなるといえるでしょう。

中古のマンションと一戸建ての固定資産税の違い

マンションと一戸建てでは、購入価格に占める建物と土地の比率が異なります。マンションにおいては、敷地面積を戸数で割った分が土地の所有区分であるため、建物の価格のほうが購入金額に占める割合が高くなる点が特徴です。

逆に、一戸建ての場合は、土地の価格のほうが建物よりも購入金額に占める割合が高くなる点は知っておきましょう。物件価格を10とするとマンションと一戸建ての建物と土地の比率は次のようになります。

・マンション

10（物件価格）＝7（建物）：3（土地）

・一戸建て

10（物件価格）＝3（建物）：7（土地）

マンションは一戸建てよりも土地の割合が低く、土地の軽減措置の恩恵を受けにくいです。また、マンションは一戸建てよりも耐用年数が長く、経年での価値の減少が緩やかで固定資産税も低くなりにくい特徴があります。

そのため、中古のマンションと一戸建てでは、マンションのほうが固定資産税は高くなる傾向です。

中古住宅の固定資産税はいつまでに誰が払わなければいけない？

ここでは、中古住宅の固定資産税の支払者や支払い時期をみていきましょう。

固定資産税は固定資産の保有者が支払う

固定資産税は1月1日時点における固定資産の保有者が支払います。納付書は登録された住所に届きます。

固定資産税の支払い時期は自治体によって異なる

固定資産税の納付書が送付される時期と納付時期は、次の表の通りです。

※あくまでも一般的に多い時期であるため、自治体によっては異なる場合があります。

固定資産税は、一括または分割納付により支払います。一括納付で支払う場合、分割納付の第一期分と同じ時期に支払うことになる点は把握しておきましょう。分割納付では、年4回に分けて納付するため、納付漏れを防ぐためにも納期限の確認が大切です。

固定資産税が払えない場合はどうなる？

固定資産税が支払えない場合、延滞金が発生します。また、督促状や納付催告書が届いても支払えないと、給与や預貯金が差し押さえられる点は知っておきましょう。場合によっては、土地や建物が差し押さえられ競売にかけられる可能性もあります。

固定資産税が支払えない場合には、自治体の窓口に相談し、減免や分納などで対処しましょう。しかし、必ず認められるとは限らないため、固定資産税を支払えるように準備しておくことが大切だといえます。

固定資産税を支払えない場合の対処方法については、下記記事をご覧ください。

中古住宅の固定資産税に関する特例

住宅用地は面積の広さによって、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の区分に分けられ、特例措置が適用されます。小規模住宅用地は200平方メートル以下の住宅用地を示す言葉です。

200平方メートルを超える場合、住戸1戸あたり200平方メートルまでの部分が対象となります。この場合、固定資産税の課税標準額を価格の6分の1とする特例措置を適用可能です。（都市計画税では課税標準額の3分の1とする特例措置）

対して、一般住宅用地は小規模住宅用地以外の住宅用地です。たとえば、350平方メートルの住宅用地であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地、残りの150平方メートル分が一般住宅用地です。固定資産税の課税標準額を価格の3分の1とする特例措置があります。（都市計画税では課税標準額の3分の2とする特例措置）

住宅には全部を住まいとして利用している専用住宅、店舗付き住宅など一部を住まいとして利用している併用住宅があります。特例措置の適用範囲は、専用住宅の場合は家屋の床面積の10倍、併用住宅の場合は家屋の面積の10倍に一定の率を乗じて得た面積までです。特例措置の適用を受けることで、固定資産税の負担を軽減できます。

まとめ

固定資産税は中古住宅を所有する場合、支払う必要のある税金です。固定資産税が支払えない場合、土地・建物が競売にかけられるリスクがあります。そのため、固定資産税が支払えない状態となる前に、フリーローンの利用を検討してみましょう。

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